La rénovation du bâti ancien

Qu’est-ce que le bâti ancien ?

Avant d’évoquer la rénovation ou la restauration du bâti ancien, encore faut-il déterminer de quoi il est question. L’idée est de savoir si vous vous attaquez ou non à la rénovation d’un bâtiment ancien.

Bâti ancien : définition

On parle de bâtiment ancien pour définir tous les bâtiments conçus avec des techniques de construction anciennes. Plus précisément, on estime généralement que le bâti ancien est le bâti conçu avant 1948.

Les maisons des années 60 ou 70 ne sont ainsi pas considérées comme des bâtiments anciens. Et pour cause, les constructions postérieures à 1948 utilisent presque systématiquement du béton (parpaings) et du ciment, qui sont des matériaux de construction modernes.

À l’inverse, le bâti ancien est composé de matériaux plus naturels et locaux : briques, pierre naturelle, bois, torchis, etc. Cela signifie que les bâtiments anciens et modernes ne sont pas composés de la même manière, et ne peuvent donc pas être rénovés avec les mêmes techniques.

Bâtiment ancien et bâtiment historique

Profitons-en ici pour distinguer le bâti ancien (en général) du bâti patrimonial (en particulier). On parle de bâtiment historique pour désigner tout bâtiment classé ou inscrit au titre de monument historique.

La protection au titre de monument historique est un dispositif de protection patrimoniale qui encadre et protège certains bâtiments historiques (maisons individuelles, villas, églises, monuments, édifices, etc.).

Le propriétaire d’un bâtiment ancien peut demander à ce qu’il soit protégé au titre des monuments historiques. Sa requête sera acceptée si l’immeuble représente un intérêt architectural, patrimonial ou culturel. La démarche peut également être réalisée par une tierce personne, qui souhaiterait protéger un bâtiment spécifique.

Globalement, la rénovation du bâti ancien et la rénovation des bâtiments historiques seront généralement basées autour des mêmes techniques. Néanmoins, la rénovation d’un monument historique nécessitera des formalités supplémentaires :

• Une autorisation de la mairie est toujours obligatoire pour les travaux de rénovation d’un bâtiment inscrit au titre de monument historique (déclaration préalable de travaux ou permis de construire). Un formulaire spécifique doit par ailleurs être rempli.
• La rénovation d’un bâtiment classé au titre de monument historique doit quant à elle toujours faire l’objet d’une demande de permis auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP).
• Les biens classés ou inscrits devront être rénovés à l’identique, ce qui peut contraindre à l’utilisation de certains matériaux ou de certaines techniques. Le chantier sera systématiquement vérifié.

Le propriétaire d’un bien immobilier inscrit au titre de monument historique aura moins de liberté quant à la rénovation de son bien, et devra le conserver à l’identique. En contrepartie, il peut se voir octroyer des aides financières pour les travaux de rénovation ou de restauration. Si la rénovation d’un bâtiment classé vous intéresse, n’hésitez pas à consulter notre dossier dédié sur le sujet.

À savoir : si vous envisagez d’inscrire un bâtiment au titre de monument historique, n’hésitez pas à cliquer ici pour avoir accès à la démarche à suivre. Gardez en tête que ce processus peut être long, et n’est pas garanti d’aboutir.

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Les spécificités de la rénovation du bâti ancien

À présent que nous sommes clairs sur les définitions, rappelons que le bâti ancien va exiger énormément d’attention et de précautions, et ce lors de toute action de rénovation. Malheureusement, tous les professionnels du bâtiment ne sont pas formés à la rénovation de l’ancien, ce qui entraîne parfois l’apparition de désordres.

La restauration d’un bâtiment ancien va toujours entraîner certaines spécificités, qu’il est bon de connaître :

• Pour commencer, les matériaux anciens (pierre, brique, terre, etc.) et les matériaux modernes (pour ainsi dire le béton et le ciment) ne s’entendent pas ! Utiliser un enduit au ciment ou des matériaux non respirants dans le bâti ancien peut ainsi étouffer le bâtiment et entraîner différents problèmes.
• Ensuite, le bâti ancien est plus exposé aux problèmes d’humidité, et notamment de remontées capillaires en intérieur. Ceci est dû à la porosité des matériaux de construction anciens, et à l’absence de rupteurs de capillarité dans la construction ancienne. Ces problèmes peuvent être accentués après des travaux d’isolation ou de façades.
• L’isolation du bâti ancien est toujours un enjeu. D’une, car les maisons anciennes sont généralement mal isolées d’un point de vue thermique. De deux, parce qu’elles ne sont pas conçues pour être isolées, et qu’il est parfois nécessaire d’investir dans leur ventilation mécanique.
• La question de la préservation touche toujours le bâti ancien (même s’il n’est pas classé). Quitte à vivre dans un bâti ancien, il est intéressant de conserver son charme (parquets, tommettes, escalier ancien, etc.) et de respecter l’esprit du lieu. C’est par exemple intéressant lors de la rénovation d’une maison de maître ou d’une ancienne ferme bourgeoise.
• La rénovation de l’ancien peut exiger des techniques et métiers très spécifiques et parfois rares à trouver. Il faut par exemple parfois faire appel à un ornemaniste, à un couvreur zingueur ou encore à un spécialiste du traitement de l’humidité. C’est d’autant plus vrai qu’il existe de nombreuses techniques de construction dans le bâti ancien (qui varient d’ailleurs en fonction des régions !).
• Pour terminer, on rappellera que les règles d’urbanisme encadrent généralement la modification des bâtis anciens. Il est essentiel pour le propriétaire de bien s’informer de ce qu’il peut faire et ne peut pas faire au moment de rénover son logement.

Parmi les difficultés à prévoir, on peut citer la nécessité de défaire de précédents travaux de rénovation. Et pour cause, la rénovation du bâti ancien est une problématique prise en compte il y a quelques décennies à peine par les professionnels du bâtiment. On retrouve ainsi de nombreux bâtiments anciens rénovés dans les années 90 et qui souffrent de différents désordres liés à une mauvaise rénovation.

Il en va de même pour les bâtiments rénovés par leurs propriétaires, dont la mise en œuvre est très souvent non adaptée à la nature du bâti.
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Les différents types de travaux de rénovation d’un bâtiment ancien

Si vous avez pour projet de rénover une maison ancienne ou un immeuble ancien, il est important d’avoir une certaine vision des différents travaux nécessaires. Concrètement, un chantier de rénovation du bâti ancien peut exiger l’un ou l’autre des travaux suivants, qui exigeront chacun des compétences spécifiques :

Restauration d’une façade ancienne

Le ravalement de façade est très souvent nécessaire sur les bâtiments anciens. Et pour cause, les murs extérieurs souffrent assez souvent des défauts suivants :

• Défauts d’étanchéité (système d’évacuation des eaux de pluie, encadrements de fenêtres abîmés, modénatures usées, etc.),
• Présence de fissures ou microfissures,
• Dégradation des éléments de façades (garde-corps, balcons, etc.),
• Enduit abîmé,
• Salissures, mousse et dégradations.

Le ravalement d’une façade ancienne exige des techniques bien spécifiques, et adaptées à la nature du bâti. La restauration d’une façade en pierre ne nécessite ainsi pas les mêmes compétences que la réalisation d’un enduit traditionnel à la chaux. Mieux vaut donc faire appel à des spécialistes de la façade ancienne.

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de ravaler une façade ancienne en région parisienne.

À savoir : ces travaux s’accompagnent parfois de la nécessité de remplacer les menuiseries. Or, certains bâtiments anciens disposent de très nombreuses fenêtres. Changer ses menuiseries peut donc coûter des milliers et des milliers d’euros. Lors de la rénovation de façade d’une maison bourgeoise, mieux vaut bien anticiper ce type de dépenses !

Couverture de toit dans le bâti ancien

La rénovation d’une toiture ancienne exige généralement de conserver la même couverture de toit. Il s’agit à la fois de respecter le charme du bâtiment ancien, mais aussi d’utiliser un revêtement de toit spécialement conçu pour s’adapter à la charpente existante et pour protéger la maison des intempéries.

La plupart des couvreurs savent poser des toits en ardoise naturelle et en tuiles (qui composent de très nombreuses couvertures du bâti ancien). Il faut cependant parfois faire appel à des spécialistes pour trouver des tuiles spécifiques, notamment la tuile plate ou certaines tuiles patrimoniales.

Pour de très nombreux bâtiments du XIX et du XXe siècle, le recours à un couvreur zingueur peut s’avérer essentiel au moment de refaire la toiture et les évacuations pluviales. Il faut alors généralement réaliser une couverture zinc à tasseaux, caractéristique des bâtiments anciens.

Enfin, certaines toitures très spécifiques peuvent exiger des compétences rares. C’est par exemple le cas du couvreur chaumier, seul spécialiste capable de poser ou rénover un toit de chaume (que l’on retrouve tout particulièrement en Normandie et en Bretagne).

Traitement de l’humidité d’un bâtiment ancien

Très souvent, les propriétaires d’une maison ancienne vont apercevoir des problèmes d’humidité dans leur bâti. Ces derniers se repèrent grâce à la présence de tâches d’humidité (en intérieur ou en façade), de moisissure, de salpêtre sur les murs ou tout simplement d’un taux d’humidité trop élevé.

Les problèmes d’humidité dans l’ancien sont souvent liés aux remontées capillaires, mais aussi parfois à un manque d’aération. Un diagnostic humidité est essentiel pour déterminer la cause des soucis d’humidité, et en déduire le traitement approprié.

Il existe différentes solutions pour mettre un terme aux problèmes d’humidité dans le bâti ancien :

• Assèchement des murs,
• Drainage d’une maison ancienne,
• Cuvelage du sous-sol,
• Travaux de ventilation (pose d’une VMC ou d’une VMI),
• Évacuation des eaux de pluie, etc.

Si votre logement souffre de problèmes d’humidité, l’idéal est de traiter ces derniers avant toute autre chose. Rénover une maison qui n’est pas saine ne serait en effet pas pertinent, car vos travaux seraient rapidement abîmés par les dégâts liés à l’humidité (papier peint qui se décolle, moisissure, murs qui s’effritent, etc.).

Rénovation énergétique d’un bâtiment ancien

Enfin, une part importante des travaux dans l’ancien concerne la rénovation énergétique du bâtiment. Ces travaux comprennent généralement l’isolation thermique de la maison, le changement du système de chauffage et la ventilation du bâtiment.

Ces chantiers sont essentiels à différents titres :

• Ce sont eux qui permettent à un propriétaire de toucher certaines aides financières lors de la réalisation des travaux (voir partie suivante).
• Ces travaux permettent de réduire la consommation énergétique d’un bâtiment, et donc de réduire les factures de chauffage et d’électricité.
• Ils sont l’occasion de rendre les bâtiments plus respectueux de l’environnement, car moins énergivores et plus économes.

Néanmoins, les travaux de rénovation énergétique sont aussi ceux qui risquent le plus de créer des désordres. Ils peuvent notamment accroitre des problèmes d’humidité, parfois importants.

Pour éviter cela, il est essentiel d’utiliser des matériaux adaptés (par exemple un isolant respirant pour un mur en pierre) et qui respectent la nature du bâti.

Notre conseil : veillez toujours à réduire tous les problèmes d’humidité d’un bâti ancien (s’il est touché par l’humidité) avant d’isoler ce dernier. Il est très fréquent que les travaux d’isolation aillent de pair avec des travaux de ventilation.
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Quelles aides pour la rénovation d’un immeuble ancien ?

En France, il existe certaines aides pour la rénovation énergétique des bâtiments. Naturellement, le bâti ancien est directement concerné, lui qui n’a clairement pas été conçu pour limiter les dépenses énergétiques. Ces aides sont spécifiquement accordées pour les travaux d’isolation et de chauffage, ainsi parfois que pour la pose de panneaux photovoltaïques ou d’un système de ventilation.

Les principales aides à la rénovation du bâti ancien sont :

• Ma Prime Rénov, un dispositif d’État spécifiquement dédié aux propriétaires.
• Les aides de l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat), qui peuvent notamment accompagner les copropriétés.
• Les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), des aides payées par les entreprises polluantes, qui peuvent se cumuler avec Ma Prime Rénov.

Pensez toujours à vous rapprocher de votre mairie pour savoir si des aides locales existent. Les aides disponibles dépendent généralement de votre zone géographique, de vos revenus et de votre situation fiscale. Ces aides changent régulièrement, d’où la nécessité de bien vous informer avant la réalisation de vos travaux.

À savoir : si vous devez rénover un bâtiment inscrit ou classé, les aides de la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles) sont évoquées lors de la préparation de votre dossier.

À qui faire appel pour la rénovation d’un bâtiment ancien ?

La rénovation des bâtiments anciens est à la fois plus technique et plus coûteuse que la rénovation d’un immeuble moderne. C’est un élément à anticiper lors d’un projet immobilier qui concerne un logement ancien.

Il est préférable de confier vos travaux à une entreprise de rénovation spécialisée dans le bâtiment ancien. On se méfiera de tout professionnel qui proposerait des matériaux modernes (polystyrène expansé, enduit au ciment, etc.) ou des techniques non adaptées à l’ancien. Le recours à un artisan tous corps d’état est également déconseillé, car la plupart des artisans indépendants généralistes ne manient que des techniques de rénovation modernes, sans égard aux matériaux qui composent le bâtiment rénové.

Le recours à un architecte peut être conseillé dans le cadre d’une grosse rénovation, une fois encore en privilégiant un spécialiste du bâti ancien.

Dans le cadre de la rénovation d’un monument historique, le recours à un architecte spécialisé dans le patrimoine est indispensable. Si le recours à un architecte du bâtiment de France n’est plus une obligation, l’architecte choisi doit tout de même pouvoir prouver sa capacité à réaliser les travaux de restauration nécessaires.

Devis de rénovation du bâti ancien en Île-de-France

Vous avez un projet de rénovation ou de restauration du bâti ancien en région parisienne ? Dans ce cas, notre entreprise de rénovation de maison ancienne en Île-de-France peut vous accompagner dans tous vos travaux.

DSD Rénov est une société spécialisée dans le bâti ancien. Nous prenons notamment en charge le ravalement de façades anciennes et patrimoniales (pierre de taille, pierre meulière, enduit à la chaux, plâtre-chaux, etc.) ainsi que les couvertures de toit traditionnelles d’Île-de-France (tuiles plates, ardoise naturelle, couverture en zinc, etc.). Notre équipe peut également vous accompagner dans le traitement de l’humidité d’une maison ancienne.

Quel que soit votre besoin en matière de rénovation de bâtiment ancien, n’hésitez pas à nous contacter pour faire estimer vos travaux. Tous nos chantiers débutent par la réalisation d’un devis de rénovation gratuit et sans engagement. Contactez-nous par téléphone ou remplissez le formulaire suivant, et l’un de nos techniciens sera ravi de se rendre sur place pour examiner vos besoins et préparer une estimation gratuite.