Rénovation d’un bâtiment classé

Rénovation d'un bâtiment classé

La rénovation d’un bâtiment classé ou d’un monument historique peut s’avérer particulièrement complexe. Et pour cause, les maisons inscrites ou classées au patrimoine font l’objet d’autorisations spécifiques. Notre entreprise de rénovation patrimoniale en Île-de-France vous informe en détail sur la rénovation d’un bâtiment classé au patrimoine. C’est également l’occasion d’en savoir plus sur les différents bâtiments classés en France.

Qu’est-ce qu’un bâtiment inscrit au patrimoine ?

Avant de parler de la rénovation d’un bâtiment historique inscrit ou classé, encore faut-il rappeler en quoi consistent ces édifices.

Qu’est-ce qu’un bâtiment classé ?

Il faut savoir que la France (comme de nombreux pays) a mis en place différentes mesures pour préserver son patrimoine. Ainsi, certains bâtiments peuvent faire l’objet d’une protection particulière, qui vise à assurer leur maintien en état. L’intérêt est d’assurer la conservation d’un patrimoine architectural, du fait de son intérêt artistique ou historique.

La protection au titre de patrimoine historique existe sous deux formes :

  • L’inscription : un bâtiment est inscrit au patrimoine quand il représente un certain intérêt, mais qui n’est pas forcément suffisant pour un classement. Cette protection est plus faible que le classement, mais un bâtiment inscrit reste protégé. L’inscription au patrimoine historique concerne souvent les bâtiments d’intérêt régional ou communal.
  • Le classement : un bâtiment classé est tout simplement un monument historique dont la conservation représente un intérêt public majeur (artistique ou historique). Un bâtiment classé au patrimoine représente généralement un intérêt national.

On notera que le monument historique n’est pas forcément un bâtiment entier. Il peut s’agir uniquement d’un élément de bâtiment (un escalier ou une façade, par exemple) ou encore d’un objet (comme un orgue ou une œuvre d’art).

En ce qui concerne les biens immobiliers, la protection peut donc être totale (elle englobe tout le bâtiment) ou partielle (elle ne concerne qu’une partie du bâtiment, comme la toiture ou le portail).

À savoir : en plus du bâtiment classé, les abords d’un bâtiment historique sont également protégés (cela concerne un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique). Il existe également des zones ou des sites classés, qui ne concernent pas un bâtiment en particulier, mais tout une zone ou un quartier.

Bâtiment classé ou inscrit au titre de monument historique

Tous les monuments historiques font l’objet d’une protection particulière, mais les bâtiments classés font l’objet d’une protection plus stricte que les monuments inscrits.

Comment savoir si ma maison est inscrite au patrimoine ?

Soyons honnêtes : il y a peu de chances pour que le propriétaire d’un monument historique ne soit pas au courant de cet état de fait. Néanmoins, il est intéressant de savoir comment identifier les biens immobiliers classés ou inscrits. La problématique peut également se poser autour d’une zone classée.

Première chose : les monuments historiques ont un champ temporel établi entre la période préhistorique et le XXe siècle. Un immeuble récent n’a donc aucune chance d’être classé ou inscrit. Il peut néanmoins avoir reçu le label « Architecture contemporaine remarquable« .

Quoi qu’il en soit, il existe une base de données des monuments historiques, appelée la base Mérimée. Le service public a mis en place un service en ligne qui permet de rechercher tous les immeubles protégés au titre de monuments historiques, et auquel vous pouvez accéder en cliquant ici.

À défaut, libre à vous de contacter votre mairie, et plus précisément ses services d’urbanisme, pour connaître les éventuelles zones classées dans votre commune.
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Quelles spécificités pour des travaux sur monuments historiques ?

S’il est bon de connaître le statut d’un bien immobilier avant sa rénovation, c’est tout simplement parce que la protection des monuments historiques ne permet pas de réaliser n’importe quel type de travaux sur un édifice ou dans une zone classée. Comme on peut l’imaginer, tout monument historique doit être conservé en l’état, et faire l’état d’une rénovation ou d’une restauration particulièrement minutieuse.

Quelles autorisations pour restaurer un bâtiment historique ?

Concrètement, la plupart des travaux sur bâtiment classé ou inscrit doivent faire l’objet d’une autorisation de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC). Seuls les travaux d’entretien en sont dispensés.

Les travaux sur bâtiments classés font donc systématiquement l’objet de demandes d’autorisations :

  • Le formulaire Cerfa n°13409*01 permet de faire une demande sur un édifice inscrit au patrimoine. La demande se fait auprès de la mairie. Les travaux sur bâtiment inscrit nécessitent une déclaration préalable ou un permis de construire. Le délai d’instruction est de 4 mois pour ce type d’immeuble.
  • C’est le formulaire Cerfa n°13585*01 qui permet de faire une demande pour la rénovation d’un bâtiment classé. Cette demande se fait auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP) compétent. Ces travaux ne sont pas soumis à une déclaration préalable ou à un permis de construire, mais à une autorisation spécifique, nettement plus exigeante. Le délai d’instruction est également plus long (6 mois à un an).

Si le propriétaire du bâtiment classé est systématiquement considéré comme le maître d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre doit obligatoirement être confiée à un architecte spécialisé.

Dans le cas d’un immeuble inscrit au patrimoine, le choix de l’architecte est libre. Dans le cas de la restauration d’un bâtiment classé, ce choix doit se faire parmi les architectes en chef des monuments historiques (ACMH) ou auprès d’architectes disposant d’un niveau de qualification équivalent. Le choix d’un architecte peut donc être discuté pour des travaux sur monument historique classé.

À savoir : seuls les travaux d’entretien ne sont pas concernés par une demande d’autorisation. Par « travaux d’entretien », on entend les traitements préventifs qui permettent d’assurer le maintien en état du bâtiment, mais sans en modifier la matière, la consistance, l’aspect ou l’agencement. Il peut par exemple s’agir d’un nettoyage de façade. Bien évidemment, des actes plus lourds, comme le piochage de façade, ne seront pas considérés comme des travaux d’entretien. 

Rénovation d'un immeuble classé

Toutes les démarches relatives à un bâtiment classé ou inscrit se font auprès de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles). Mais vous pouvez préalablement consulter votre mairie pour être mis en relation avec le service approprié.

Quelle différence entre un monument classé et inscrit ?

Comme vu plus haut, un bâtiment classé dispose d’un plus haut niveau de protection qu’un bâtiment inscrit.

Cela signifie que la rénovation d’un bâtiment classé sera plus minutieusement encadrée que celle d’un bâtiment inscrit :

  • Le bâtiment classé nécessite une autorisation spécifique, qui ne se demande pas auprès de la mairie, mais auprès du STAP, qui transmet lui-même le dossier à la DRAC. Le délai d’instruction est plus élevé pour un bâtiment classé, et les travaux doivent donc être anticipés plusieurs mois, voire années, à l’avance.
  • Pour un bâtiment classé, le choix de l’architecte est strictement encadré. Il doit s’agir d’un architecte en chef des monuments historiques, ou d’un architecte ressortissant de l’Union européenne et qui dispose d’un niveau de qualification équivalent, ainsi que d’une expérience cohérente par rapport à la nature des travaux.
  • Autre différence notable, les bâtiments classés reçoivent généralement une plus grande subvention de la part de l’État. Cette dernière atteint jusqu’à 50 % du coût des travaux (contre 30 % pour un bâtiment inscrit).

Dans les deux cas (bâtiment classé ou inscrit), des autorisations de travaux seront systématiquement nécessaires pour rénover le bâtiment. Rappelons une fois encore que les travaux seront strictement encadrés, et que le propriétaire devra conserver les éléments à l’identique (sous peine de voir l’autorisation de travaux refusée).
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La rénovation d’un bâtiment classé

Vous l’aurez compris, la rénovation d’un bâtiment classé est une tâche nettement plus contraignante qu’une rénovation « habituelle ».

Pour réussir un chantier de rénovation ou de restauration d’un bien historique, vous allez en effet devoir passer par différentes étapes bien précises :

  1. La préparation du projet : il s’agit en premier lieu de lister les travaux à réaliser et de réaliser un avant-projet sommaire (APS). Cette étude avant-projet estime les coûts prévisionnels et détaille la nature des travaux.
  2. La concertation préalable : il est ensuite nécessaire de réaliser une concertation préalable avec les services d’État. On consulte la DRAC pour qu’elle soit en mesure de réaliser le contrôle scientifique et technique qui permettra de valider la réalisation des travaux. Cette concertation permet de réaliser l’avant-projet définitif (APD) qui sera utilisé pour les demandes d’autorisation. Obligatoire sur un bâtiment classé, la concertation préalable est vivement conseillée sur un bâtiment inscrit.
  3. La demande d’autorisation : une fois l’APD réalisé, la demande d’autorisation peut être réalisée. Elle se fait auprès de la mairie pour un bâtiment inscrit, et auprès du STAP pour un bâtiment classé. Le délai d’instruction peut être de 6 à 12 mois pour un bâtiment classé, et de 4 mois pour un immeuble inscrit.
  4. La réalisation des travaux : les travaux sont forcément encadrés par un architecte compétent. Une déclaration d’ouverture de chantier est nécessaire pour un immeuble classé, et doit être réalisée auprès de la mairie avant le début des travaux. Les travaux doivent être réalisés conformément à l’APD et/ou aux prescriptions de la DRAC. Tout changement par rapport au projet initial doit faire l’objet d’une nouvelle autorisation.
  5.  L’achèvement des travaux : la réception du chantier doit être contrôlée, en liaison avec la DRAC. Le maître d’œuvre doit remettre au maître d’ouvrage le dossier documentaire des ouvrages exécutés (DDOE). Le maître d’ouvrage devra ensuite transmettre 3 exemplaires au STAP. Suivant la remise du DDOE au STAP, la DRAC pourra contrôler la conformité de l’exécution dans un délai de 6 mois. Un certificat de conformité des travaux sera ensuite établi, et donnera lieu à une attestation du préfet de la région.

En dehors de l’obligation légale de recourir à un architecte, il est impératif de faire appel à des spécialistes de l’immobilier patrimonial. Pour de tels travaux, vous avez donc tout intérêt à choisir une entreprise de rénovation patrimoniale, capable de travailler sur des bâtiments classés ou inscrits.

Notez que notre société, DSD Rénov, peut prendre en charge tout type de rénovation d’un bâtiment classé ou inscrit en Île-de-France, grâce à nos différents architectes et techniciens spécialisés. Nos compagnons sont formés et habitués à travailler sur des techniques de rénovation patrimoniales, et à utiliser des matériaux d’antan. N’hésitez pas à nous contacter pour demander une estimation gratuite et sans engagement.

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DDOE (dossier documentaire des ouvrages exécutés)

À l’issue du chantier, le maître d’œuvre (architecte) doit remettre au maître d’ouvrage le dossier documentaire des ouvrages exécutés (DDOE), pour qu’il puisse le transmettre au STAP. La DRAC contrôlera ensuite la bonne exécution des travaux dans les 6 mois suivant la remise du DDOE.

Aide à la rénovation d’un bâtiment classé

Le prix de rénovation d’un bâtiment classé est nettement supérieur au coût d’un chantier classique. Cela est dû non seulement à la présence d’un architecte, mais aussi à la nécessité d’utiliser des artisans hautement spécialisés et des matériaux de grande qualité. Le prix de ravalement d’une façade de maison ancienne peut ainsi être deux à trois fois plus élevé que le prix d’un enduit monocouche sur une construction récente.

Pour couvrir une partie des frais liés à la rénovation d’un bâtiment historique, le gouvernement français a mis en place certaines subventions, couverts par différents organismes :

  • Le STAP peut financer en partie les chantiers d’entretien d’un bâtiment historique.
  • La DRAC dispose de budgets pour la rénovation et la restauration d’un bâtiment classé ou inscrit.

Le montant maximal des aides de l’État est de 30 % du coût des travaux pour un bâtiment inscrit, et de 50 % pour un bâtiment classé. Ces aides sont néanmoins cumulables avec des aides locales (régionales et départementales).

Dans tous les cas, le montant des aides cumulées ne peut dépasser 80 % du coût des travaux. Le propriétaire du bien classé ou inscrit devra donc régler au minimum 20 % du montant des travaux (et généralement plus, car les aides atteignent assez rarement le montant maximal autorisé).

À savoir : pour le propriétaire d’un bâtiment ancien, les subventions sont le principal attrait d’une inscription ou d’un classement au titre de monument historique. Pour entamer une procédure d’inscription au titre de monuments historiques, il faut se rapprocher de la DRAC. Mais cette classification peut s’avérer particulièrement longue.

Entreprise de rénovation de bâtiments classés en Île-de-France

Si tout projet de rénovation nécessite une organisation et des compétences certaines, autant dire que la rénovation ou la restauration d’un bâtiment classé est un chantier tout particulier. Voilà pourquoi il est essentiel de faire appel à des spécialistes de la rénovation patrimoniale, capables d’appliquer les techniques de rénovation d’antan, et d’utiliser des matériaux authentiques.

Si vous cherchez une société de rénovation de bâtiment classé en région parisienne, sachez que nos spécialistes seront ravis de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de votre projet.

Les compagnons de DSD Rénov sont spécialisés dans la rénovation immobilière (notamment le ravalement de façade patrimoniale et la rénovation de toiture).Grâce à nos techniciens et à nos architectes, nous sommes en mesure d’intervenir sur tout monument historique en Île-de-France. Nous réalisons notamment la rénovation de façades haussmanniennes ou le ravalement de façade de maison bourgeoise ou de villas et maisons de maître.

Notre société peut vous proposer un devis de rénovation de bâtiment classé gratuit et sans engagement. Contactez-nous pour découvrir le coût lié à la maîtrise d’œuvre de votre chantier par l’un de nos architectes, ainsi que le budget lié à la rénovation de votre bien immobilier ancien en région parisienne.

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