La nouvelle loi sur le ravalement de façade, ou loi ALUR, donne différentes obligations pour les propriétaires qui doivent faire ravaler leur façade. En tant qu’entreprise de ravalement, nous sommes les mieux à même de vous conseiller et de vous informer sur la législation. Le ravalement de façade est-il obligatoire ? L’isolation d’une façade est-elle obligatoire ? Qui doit payer les frais de ravalement ? Nous vous expliquons tout.
Ravalement de façade : quelle législation ?
Le ravalement de façade est un chantier de rénovation immobilière assez commun.
Essentiel à la rénovation d’un bâtiment, il est encadré par deux principales législations :
- Les travaux de ravalement sont évoqués dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L.132-1 et suivants). La loi offre la possibilité aux préfets de mettre en place une obligation de ravalement extérieur. Cette obligation se fait par arrêté préfectoral, et donc au niveau local. Pour connaître les lois qui s’appliquent dans votre commune, le plus simple est de vous rendre en mairie, et de discuter avec les services d’urbanisme de la ville.
- Depuis 2017, on entend parfois parler de « nouvelle loi sur le ravalement de façade ». Il s’agit en réalité de la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), une loi dont la vocation est l’amélioration de l’habitat et la régulation des marchés immobiliers. La loi ALUR ajoute que les travaux de ravalement en copropriété doivent faire l’objet d’une isolation thermique par l’extérieur obligatoire. Dès lors qu’une copropriété s’engage dans un ravalement de façade important, elle est tenue d’engager en même temps des travaux d’isolation par l’extérieur.
La loi ALUR est une loi très large, qui ne se concentre pas du tout sur le ravalement des façades… mais il est vrai qu’elle a modifié la législation en ce qui concerne les travaux de façade en copropriété.
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Ravalement : les obligations des propriétaires et copropriétaires
Pour vous donner une vision claire de la loi sur le ravalement de façade, il est intéressant de se pencher sur les obligations des propriétaires (pour une maison individuelle) ou des copropriétaires (pour un immeuble en copropriété).
Le ravalement de façade est-il obligatoire ?
Comme vu un peu plus haut, le ravalement de façade est obligatoire dans toutes les communes qui ont voté l’arrêté préfectoral.
Pour les communes concernées, la fréquence de ravalement d’un immeuble ou d’une maison est généralement de 10 ans. Mais il arrive que les règles d’urbanisme mentionnent une fréquence différente. Certaines communes peuvent ainsi imposer un nettoyage dès lors que la façade est considérée comme sale.
À défaut de ravalement à la bonne fréquence, le maire peut vous envoyer une injonction de ravalement. Le propriétaire qui ne réalise pas les travaux dans les 6 mois qui suivent réception d’une injonction s’expose à une amende forfaitaire maximale de 3750 €, ainsi bien entendu que la réalisation des travaux à ses frais.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie pour déterminer si le ravalement de façade décennal est obligatoire dans votre commune.
À savoir : même dans les communes non concernées, la mairie peut exiger un ravalement extérieur s’il est jugé indispensable, par exemple si la façade représente un danger (éléments qui risquent de se décroche et de tomber sur la voie publique, ou façade qui montre un gros état de détérioration).
L’isolation extérieure d’une façade est-elle obligatoire ?
La loi ALUR sur le ravalement de façade a ajouté une distinction qui n’est pas négligeable pour les copropriétés. Depuis 2017, les copropriétés qui réalisent un important ravalement de façade sont tenues de réaliser en même temps l’isolation extérieure de la façade.
Il ne s’agit plus de réaliser un ravalement, mais une isolation thermique par l’extérieur (ITE), qui consiste à poser des isolants par-dessus la façade existante.
Cette obligation d’isolation concerne les travaux de ravalement qui portent sur plus de 50 % de la façade. Si cette obligation de ravalement est importante à connaître, c’est tout simplement parce que le prix d’une ITE est nettement supérieur au coût d’un ravalement.
Il existe néanmoins différentes dérogations, notamment en ce qui concerne :
- Le bâti ancien et patrimonial : l’obligation d’isolation d’un bâtiment ancien n’est pas valable s’il menace la conservation du patrimoine. Certaines communes interdisent d’ailleurs l’ITE sur le bâti ancien.
- Les contraintes techniques : si l’ITE représente un risque pour le bâti, ou s’avère trop complexe par rapport à l’architecture du bâtiment, elle peut ne pas être obligatoire.
- Les contraintes financières : si l’isolation ne peut pas être rentable ou s’avère nettement trop coûteuse par rapport aux gains énergétiques apportés, la copropriété peut également faire une dérogation.
Ce sera bien évidemment au syndicat de copropriété de mener les différentes démarches pour faire valoir une telle dérogation auprès de la mairie.
Quelles autorisations au moment de ravaler sa façade ?
En parallèle des obligations, rappelons que certains travaux de ravalement doivent nécessiter des autorisations.
Concrètement, tous les travaux qui modifient l’apparence extérieure du bâtiment exigent la réalisation d’une déclaration préalable de travaux (DP). Dès lors que vous changez l’apparence d’une façade, par exemple via une ITE ou un changement de couleur de façade, il faudra préalablement déposer une DP.
Sauf si cela est mentionné dans les règles d’urbanisme de votre commune, un ravalement à l’identique peut généralement être réalisé sans autorisation.
Si votre bien est situé au périmètre d’un monument historique ou en zone classée, la DP sera systématiquement obligatoire, et son délai d’instruction sera de deux mois au lieu d’un (car la mairie devra attendre la décision du préfet de région).
À savoir : il n’est pas rare que les communes qui ont mis en place le ravalement obligatoire exigent systématiquement une déclaration préalable lors du ravalement. Cette déclaration leur permet alors de vérifier quand était réalisé la dernière opération de ravalement sur un immeuble.
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Qui doit payer le ravalement d’une façade ?
Il est toujours intéressant de savoir qui doit régler le prix de ravalement d’une façade.
Les frais liés à un ravalement de façade sont systématiquement à la charge du propriétaire :
- Pour une maison individuelle : les frais sont à la charge du propriétaire.
- Pour un immeuble en copropriété : le coût total du ravalement est divisé entre les copropriétaires, en fonction du quote-part de chacun ou de la réparation des charges telles qu’elle est décrite dans le règlement de copropriété.
Il est toujours important d’anticiper le coût d’un ravalement, car un tel chantier coûte généralement plusieurs milliers d’euros par copropriétaire.
Le syndicat de copropriété anticipe généralement de tels travaux plusieurs années à l’avance.
Qui doit réaliser les travaux de ravalement ?
Il est bon de savoir que la loi sur le ravalement de façade ne mentionne pas nécessairement l’intervention d’une entreprise de ravalement.
Un propriétaire individuel est libre de réaliser soi-même le ravalement de sa façade. À moins que vous ne soyez vous-même un spécialiste du BTP, nous vous déconseillons bien entendu cet option. Le ravalement extérieur exige souvent la pose d’un échafaudage et des travaux en hauteur, mais aussi et surtout une véritable expertise. Un ravalement mal réalisé peut non seulement endommager, mais aussi abîmer votre bien immobilier.
Bien évidemment, l’intervention de professionnels est obligatoire pour un ravalement en copropriété. Le syndicat est dans l’obligation de présenter au minimum deux devis de ravalement, ou plus s’il le souhaite.
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