Obligation d’isolation thermique d’une copropriété

Obligation d'isolation thermique en copropriété

L’obligation d’isolation thermique d’une copropriété peut être une contrainte légale lors des travaux de rénovation importants. Voilà pourquoi les projets d’isolation thermique par l’extérieur sont de plus en plus fréquents dans les copropriétés françaises. Cette page vous en dit plus sur l’obligation d’isolation en copropriété.

Existe-t-il une obligation d’isolation thermique en copropriété ?

Depuis 2017, la loi française a bel et bien mis en place une obligation d’isolation thermique en copropriété. Cette dernière peut s’appliquer dans différents cas. Il est important de se pencher sur le sujet, car elle peut entraîner une hausse du coût des travaux en copropriété.

Loi sur la rénovation énergétique du bâtiment

Il faut savoir qu’il existe différentes lois relatives à la construction et à la rénovation du bâtiment. Depuis de nombreuses années, la législation française incite ou contraint à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation, la ventilation ou le recours à des méthodes de chauffage écologique.

Si certaines réglementations, notamment la RE 2020, encadrent la construction en neuf, les propriétaires de bâtiments anciens peuvent aussi être incités à la rénovation énergétique de leur bien immobilier. L’obligation d’isolation thermique en copropriété est notamment consignée dans l’article R173-1 à R173-8-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dernier indique que des travaux d’isolation doivent obligatoirement être réalisés dans le cadre d’une rénovation importante du bâtiment.

Si votre copropriété doit réaliser d’ici peu une rénovation de toiture ou le ravalement d’une façade, des travaux complémentaires d’isolation thermique par l’extérieur peuvent être obligatoires.

Obligation de travaux d’isolation en copropriété : dans quels cas ?

Vous l’aurez compris, certains travaux d’isolation thermique sont obligatoires dans une copropriété. Mais cette obligation ne s’applique que dans le cas de travaux importants.

L’isolation thermique d’une copropriété doit être réalisée de manière obligatoire dans l’un des trois cas suivants :

  • En cas de ravalement de façade d’un immeuble, l’obligation devient nécessaire sur les travaux de façade importants, notamment lors du remplacement de l’enduit ou du parement de façade. Dès lors que les travaux concernent plus de 50 % de la façade, une isolation extérieure doit être réalisée. Cette obligation n’est pas appliquée en cas de nettoyage ou de peinture d’une façade.
  • Lors de la rénovation d’une toiture, il est également nécessaire de réaliser son isolation thermique. L’obligation ne porte que dans le cadre du remplacement d’au moins 50 % de la toiture. Les travaux de nettoyage ou de démoussage d’une toiture ne sont pas concernés par cette obligation.
  • Les travaux d’aménagement d’une surface en local habitable, par exemple l’aménagement des combles ou la surélévation d’un immeuble, peuvent également entraîner des travaux d’isolation thermique obligatoire.

Dans la majeure partie des cas, l’obligation sera appliquée dans le cadre d’un ravalement de façade ou d’une rénovation de toiture. D’où l’intérêt de bien s’informer et de se renseigner sur la date du dernier ravalement ou sur la durée de vie d’une toiture d’immeuble.

À savoir : la loi ne mentionne pas la nécessité d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE). Mais dans les faits, il est pratiquement impossible d’isoler une copropriété par l’intérieur, d’où le recours quasi systématique à une solution d’ITE. 

Obligation isolation thermique copropriete

L’obligation d’isolation thermique d’une copropriété se fait dans le cadre d’une rénovation de la façade ou de la toiture.

Quels sont les travaux d’isolation obligatoires en copro ?

Les travaux d’isolation thermiques obligatoires en copropriété vont uniquement concerner certains éléments, qu’il est bon de connaître.

L’isolation thermique des parois opaques

Pour faire simple, l’obligation d’isolation concerne uniquement les parois opaques, c’est-à-dire exclusivement les parois en relation avec l’extérieur ou avec des zones non chauffées.

Cela concerne ainsi :

  • Les murs extérieurs,
  • La toiture ou les combles,
  • Les planchers situés au-dessus de l’extérieur ou d’un local non chauffé.

L’obligation d’isolation ne va donc pas concerner les cloisons intérieures ou les murs des parties communes s’ils ne sont pas en contact avec l’extérieur.

Obligation d’isolation thermique par l’extérieur ?

Dans le cadre d’un ravalement de façade, le recours à une ITE n’est pas obligatoire, mais s’avère pratiquement incontournable.

En effet, la copropriété est dans l’obligation d’isoler les murs de façade. Or, une isolation thermique par l’intérieur nécessiterait des travaux au sein de chaque appartement, ce qui aurait par ailleurs pour effet de réduire la surface habitable de ces derniers.

En conséquence, c’est souvent le recours à l’isolation extérieure de l’immeuble qui permet de réaliser les travaux d’isolation obligatoire.

Isolation thermique par l'extérieur

L’isolation d’une copropriété ne doit pas obligatoirement consister en une ITE. Néanmoins, c’est généralement la solution la plus simple à mettre en place.

Obligation d’isolation de la toiture en copropriété

Dans le cadre d’une rénovation de toiture, l’isolation par l’intérieur est plus souvent réalisable (en particulier si l’immeuble comporte des combles non aménagés).

L’obligation d’isolation thermique de la toiture peut ainsi consister en :

Si l’isolation extérieure n’est jamais une obligation, il faut garder en tête que c’est la solution la plus pratique et la plus efficace. Notez que notre société peut vous accompagner pour tous vos projets d’ITE ou d’isolation de toiture par l’extérieur en Île-de-France. Contactez-nous pour un devis gratuit.

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Travaux d’isolation obligatoires : quelles exceptions ?

L’obligation de travaux d’isolation concerne la quasi-totalité des immeubles en copropriété. À moins que votre bâtiment n’ait déjà reçu une isolation par l’extérieur, il y a de fortes chances pour que le syndicat de copropriété soit dans l’obligation de réaliser des travaux d’isolation.

Néanmoins, il existe de rares exceptions à l’isolation obligatoire :

  • L’isolation de façade par l’extérieur ne concerne que les bâtiments en béton, en parpaings et en briques industriels. Les bâtiments anciens et sensibles à l’humidité ne sont donc pas concernés.
  • Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ne sont pas concernés, de même que les bâtiments ayant obtenu le label Architecture contemporaine remarquable.
  • Les bâtiments situés dans des sites patrimoniaux remarquables ne sont pas concernés.
  • Il est enfin possible d’obtenir une dérogation si un professionnel du bâtiment met en valeur un risque technique (mise en danger du bâtiment), économique (retour sur investissement supérieur à 10 ans) ou architectural (impact trop important sur le bâtiment).

Généralement, les dérogations sont donc plus fréquentes sur les immeubles anciens, et particulièrement sur les bâtiments classés ou situés en zone protégée. En revanche, la plupart des bâtiments construits après 1950 seront concernés par l’obligation d’isolation thermique.

On notera que les techniques d’isolation extérieure évoluent progressivement. L’existence d’enduits extérieurs isolants permet par exemple d’isoler des bâtiments anciens par l’extérieur. Il n’est donc pas impossible que la loi évolue et que de plus en plus de bâtiments soient concernés par l’obligation d’isoler.

Qui doit payer l’isolation thermique d’une copropriété ?

Comme c’est le cas lors d’un ravalement de façade ou de travaux de rénovation, le prix d’une isolation par l’extérieur est à la charge des copropriétaires. Sauf exceptions, le montant total est divisé entre les copropriétaires en fonction du quote-part de chacun. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter le règlement de copropriété ou à poser la question au syndicat de copropriétaire. Ce dernier est par ailleurs tenu de présenter au moins de devis de ravalement de façade avant la réalisation des travaux.

L’écart de prix entre un ravalement de façade et une ITE peut représenter plusieurs milliers d’euros. À l’échelle d’un copropriétaire, on considère que le coût supplémentaire représente généralement entre 500 et 800 euros. Mais ce coût peut varier énormément d’un projet à l’autre, d’où la nécessité de recevoir différentes estimations.

L’intérêt des travaux d’isolation est qu’ils peuvent souvent faire l’objet d’aides de l’Etat ou des collectivités. Le surcoût lié à l’isolation peut donc être couvert partiellement ou totalement par des aides financières.

Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur l’obligation d’isolation thermique dans une copropriété. Vous avez un projet de rénovation énergétique en Île-de-France ? N’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un devis gratuit et sans engagement pour un ravalement, une rénovation de toiture ou pour l’isolation thermique d’une copropriété en région parisienne.

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