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Obligation d’isolation thermique d’une copropriété

L’obligation d’isolation thermique d’une copropriété peut être une contrainte légale lors des travaux de rénovation importants. Voilà pourquoi les projets d’isolation thermique par l’extérieur sont de plus en plus fréquents dans les copropriétés françaises. Vous vous informez sur l’obligation d’isolation d’une copropriété ? Cette page vous précise tout ce qu’il faut savoir sur l’isolation extérieure d’un immeuble et sur les obligations des copropriétaires.

Existe-t-il une obligation d’isolation thermique en copropriété ?

L’isolation extérieure d’un immeuble peut être imposée par la loi. Depuis 2017, la loi française a bel et bien mis en place une obligation d’isolation thermique en copropriété. Cette obligation d’isolation d’une copropriété peut s’appliquer dans différents cas, mais il existe également de nombreuses exceptions.

Dans tous les cas, mieux vaut bien s’informer sur le sujet, car les travaux d’isolation d’un immeuble par l’extérieur seront nettement plus coûteux qu’un simple ravalement de façade.

Quelle loi évoque l’obligation d’isolation d’une copropriété ?

Il faut savoir qu’il existe différentes lois relatives à la construction et à la rénovation du bâtiment.

Depuis de nombreuses années, la législation française incite ou contraint à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation, la ventilation ou le recours à des méthodes de chauffage écologique. Si certaines réglementations, notamment la RE 2020, encadrent la construction en neuf, les propriétaires de bâtiments anciens peuvent aussi être incités à la rénovation énergétique de leur bien immobilier.

L’obligation d’isolation thermique en copropriété est consignée dans l’article R173-1 à R173-8-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dernier indique que des travaux d’isolation doivent obligatoirement être réalisés dans le cadre d’une rénovation importante du bâtiment.

Si votre copropriété doit réaliser d’ici peu une rénovation de toiture ou le ravalement d’une façade, des travaux complémentaires d’isolation thermique par l’extérieur peuvent être obligatoires.

Dans quels cas s’applique l’obligation d’isolation extérieure d’une copropriété ?

Certains travaux d’isolation thermique sont obligatoires dans une copropriété. Mais cette obligation ne s’applique que dans le cas de travaux de rénovation importants. La loi stipule que la copropriété doit en effet profiter de gros travaux de rénovation pour intégrer des chantiers d’isolation des parties communes.

L’isolation thermique d’une copropriété doit être réalisée de manière obligatoire dans l’un des trois cas suivants :

  • En cas de ravalement de façade d’un immeuble : l’obligation devient nécessaire sur les travaux de façade importants, notamment lors du remplacement de l’enduit ou du parement de façade. Dès lors que les travaux concernent plus de 50 % de la façade, une isolation extérieure doit être réalisée. Cette obligation n’est pas appliquée en cas de nettoyage ou de peinture d’une façade.
  • Lors de la rénovation d’une toiture : la copropriété devra forcément engager des travaux d’isolation thermique lors d’une réfection de toiture. L’obligation ne porte que dans le cadre du remplacement d’au moins 50 % de la toiture. Lors de la réfection d’une toiture, il faudra ainsi prévoir des frais d’isolation de combles à Quimper, Paris, Lille ou dans toutes les villes de France. L’isolation doit uniquement être réalisée lors d’un remplacement de couverture. Les travaux de nettoyage de démoussage ou de réparation d’une toiture ne sont pas concernés par cette obligation.
  • Les travaux d’aménagement d’une surface en local habitable, par exemple l’aménagement des combles, la transformation d’une boutique en appartement ou la surélévation d’un immeuble, peuvent également entraîner l’obligation de réaliser des travaux d’isolation.

Dans la majeure partie des cas, l’obligation sera appliquée dans le cadre d’un ravalement de façade ou d’une rénovation de toiture. D’où l’intérêt de bien s’informer et de se renseigner sur la date du dernier ravalement de votre copropriété.

Obligation isolation thermique copropriete
L’obligation d’isolation thermique d’une copropriété ne peut être décidée que dans le cadre d’une rénovation d’au moins 50 % de la façade ou de la toiture. Cela ne concerne que les travaux de rénovation lourds, et pas les travaux d’entretien (comme le nettoyage de façade ou le démoussage de toiture).

Quels sont les travaux d’isolation obligatoires en copro ?

Les travaux d’isolation thermiques obligatoires en copropriété vont uniquement concerner certains éléments du bâti :

L’isolation thermique des parois opaques

Pour faire simple, l’obligation d’isolation concerne uniquement les parois opaques, c’est-à-dire exclusivement les parois en relation avec l’extérieur ou avec des zones non chauffées.

Cela concerne ainsi :

  • Les murs extérieurs,
  • La toiture ou les combles,
  • Les planchers situés au-dessus de l’extérieur ou d’un local non chauffé.

L’obligation d’isolation d’une copro ne va donc pas concerner les cloisons intérieures ou les murs des parties communes qui ne sont pas en contact avec l’extérieur.

Existe-t-il une obligation d’isolation thermique par l’extérieur ?

On notera que la loi a mis en place des travaux d’isolation thermique obligatoire, mais ne mentionne pas spécifiquement l’isolation thermique par l’extérieur (ITE).

Dans le cadre d’un ravalement de façade, le recours à une ITE en copropriété n’est pas obligatoire, mais s’avère pratiquement incontournable.

En effet, la copropriété est dans l’obligation d’isoler les murs de façade. Or, une isolation thermique par l’intérieur nécessiterait des travaux au sein de chaque appartement, ce qui aurait par ailleurs pour effet de réduire la surface habitable de ces derniers.

En conséquence, c’est souvent le recours à l’isolation extérieure de l’immeuble qui permet de réaliser les travaux d’isolation obligatoire.

Isolation thermique par l'extérieur
L’isolation d’une copropriété ne doit pas obligatoirement consister en une ITE. Néanmoins, c’est généralement la solution la plus simple à mettre en place pour isoler les murs d’un immeuble en copropriété.

Obligation d’isolation de la toiture en copropriété

Dans le cadre d’une rénovation de toiture, l’isolation par l’intérieur est plus souvent réalisable (en particulier si l’immeuble comporte des combles non aménagés).

L’obligation d’isolation thermique de la toiture peut ainsi consister en :

  • L’isolation de toiture par l’extérieur, qui consiste à poser des panneaux isolants entre la charpente et la couverture.
  • Ou l’isolation des combles par l’intérieur, qui consiste à isoler l’intérieur des combles ou le plancher du grenier.

Dans les faits, la plupart des copropriétés vont préférer une isolation de toiture par l’intérieur, car elle sera nettement moins coûteuse. Certaines contraintes techniques, notamment si les combles sont aménagés, peuvent néanmoins rendre l’isolation de toit par l’extérieur plus adaptée.

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Travaux d’isolation obligatoires : quelles exceptions ?

L’obligation de travaux d’isolation concerne la quasi-totalité des immeubles en copropriété. À moins que votre bâtiment n’ait déjà reçu une isolation par l’extérieur, il y a de fortes chances pour que le syndicat de copropriété soit dans l’obligation de réaliser des travaux d’isolation.

Néanmoins, il existe de rares exceptions à l’isolation obligatoire :

  • Les immeubles anciens : l’isolation de façade par l’extérieur ne concerne que les bâtiments en béton, en parpaings et en briques industrielles. Si votre copropriété se situe dans un bâti ancien (par exemple avec des murs en moellons ou en briques de terre cuite), elle pourrait échapper à une obligation d’isolation.
  • Les bâtiments historiques : les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ne sont pas concernés, de même que les bâtiments ayant obtenu le label Architecture contemporaine remarquable. L’isolation extérieure des murs modifierait en effet l’aspect de ces façades protégées.
  • Les sites protégés : les bâtiments situés dans des sites patrimoniaux remarquables ne sont pas concernés, de même que les bâtiments situés à proximité d’un monument historique.
  • Les travaux risqués ou trop coûteux : il est enfin possible d’obtenir une dérogation si un professionnel du bâtiment met en valeur un risque technique (mise en danger du bâtiment), économique (retour sur investissement supérieur à 10 ans) ou architectural (impact trop important sur le bâtiment).

Généralement, les dérogations sont donc plus fréquentes sur les immeubles anciens, et particulièrement sur les bâtiments classés ou situés en zone protégée. En revanche, la plupart des bâtiments construits après 1950 seront concernés par l’obligation d’isolation thermique.

On notera que les techniques d’isolation extérieure évoluent progressivement. L’existence d’enduits extérieurs isolants permet par exemple d’isoler des bâtiments anciens par l’extérieur. Il n’est donc pas impossible que la loi évolue et que de plus en plus de bâtiments soient concernés par l’obligation d’isoler.

Qui doit payer l’isolation thermique d’une copropriété ?

Comme c’est le cas lors d’un ravalement de façade ou de travaux de rénovation, le prix d’une isolation par l’extérieur d’un immeuble est à la charge des copropriétaires.

Sauf exceptions, le montant total est divisé entre les copropriétaires en fonction du quote-part de chacun. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter le règlement de copropriété ou à poser la question au syndicat de copropriétaire. Ce dernier est par ailleurs tenu de présenter au moins de devis de ravalement de façade avant la réalisation des travaux.

L’écart de prix entre un ravalement de façade et une ITE peut représenter plusieurs milliers d’euros. À l’échelle d’un copropriétaire, on considère que le coût supplémentaire représente généralement entre 500 et 800 euros. Mais ce coût peut varier énormément d’un projet à l’autre, d’où la nécessité de recevoir différentes estimations.

L’intérêt des travaux d’isolation est qu’ils peuvent souvent faire l’objet d’aides de l’Etat ou des collectivités. Le surcoût lié à l’isolation peut donc être couvert partiellement ou totalement par des aides financières pour l’isolation extérieure.

Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur l’obligation d’isolation thermique dans une copropriété.

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