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Obligation d’isolation extérieure d’un immeuble ancien

L’obligation d’isolation extérieure d’un immeuble ancien est une thématique qui peut forcément intéresser les propriétaires d’immeubles et syndicats de copropriété. Est-il obligatoire d’isoler un immeuble par l’extérieur ? Et si oui, dans quelles conditions ? Nos spécialistes de l’isolation thermique par l’extérieur reviennent sur le sujet dans ses moindres détails.

Obligation d’isolation extérieure : un sujet important

Les pouvoirs publics mettent en place de plus en plus d’incitations et de réglementations pour pousser à la rénovation énergétique des bâtiments. Cela concerne aussi bien les maisons individuelles que les immeubles.

Parmi ces incitations, on retrouve notamment l’obligation d’isolation thermique par l’extérieur (ITE).

Avant de revenir plus en détail sur la législation, il convient de rappeler pourquoi l’obligation d’une ITE est un sujet sensible. En effet, il faut comprendre que l’isolation thermique par l’extérieur d’un immeuble coûte nettement plus cher qu’un simple ravalement de façade. Pour une copropriété ou pour un propriétaire particulier, une obligation d’ITE se traduit donc pas un budget beaucoup plus important lors du prochain ravalement de la façade.

En contrepartie, une isolation par l’extérieur garantit des économies sur les factures de chauffage, et réduit la consommation énergétique d’un bâtiment. C’est aussi parfois la seule manière d’améliorer le DPE d’un immeuble en copropriété.
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Existe-t-il une obligation d’isolation extérieure d’un immeuble ancien ?

Pour commencer, il est intéressant de se pencher sur l’obligation d’isolation extérieure d’un immeuble.

Obligation d’isolation extérieure des immeubles

Depuis juillet 2021, le Code de la Construction et de l’Habitation impose aux propriétaires la réalisation de travaux d’isolation lors de tous les travaux de ravalement.

Ainsi, l’isolation extérieure d’un immeuble est obligatoire lors d’un ravalement qui concerne au moins 50 % de la façade (hors ouvertures). On notera néanmoins que les textes de loi contraignent cette obligation aux immeubles construits à partir de :

  • Briques industrielles,
  • Terre cuite,
  • Blocs bétons industriel ou assimilés,
  • Béton banché,
  • Bardages métalliques.

Autrement dit, cette obligation ne concerne pas forcément le bâti ancien, puisqu’elle n’englobe pas, par exemple, les immeubles en pierre de taille. L’obligation d’isolation thermique d’une copropriété ou d’un immeuble ne sera donc à priori pas applicable sur le bâti ancien.

Isolation extérieure d'un immeuble.
L’isolation extérieure sous panneau est obligatoire lors du ravalement de certains immeubles… Mais cela ne concerne pas le bâti ancien.

Isolation obligatoire : qu’en est-il du bâti ancien ?

Dès la parution des textes de loi concernant l’isolation extérieure des bâtiments, la question du bâti ancien s’est posée. Et pour cause, une isolation extérieure sous bardage ou sous enduit masque la façade existante.

Les projets d’ITE dans le bâti ancien présentent ainsi différentes limites :

  • Une limite technique : en premier lieu, les immeubles anciens ont besoin de respirer. Ainsi, une isolation par l’extérieur au polystyrène (la plus fréquemment utilisée) risquerait d’étouffer les murs d’un immeuble ancien, et de créer des problèmes de condensation.
  • Une limite architecturale : du point de vue patrimonial, l’ITE masque complètement la façade existante. Elle peut donc empêcher la conservation du patrimoine local, par exemple en masquant un immeuble haussmannien ou une façade à colombages.

Ce sont pour ces raisons que l’obligation d’isolation extérieure n’a jamais été portée sur le bâti ancien. Ainsi, les copropriétaires d’un immeuble construit avant 1948 et à partir de matériaux anciens n’auront pas à investir dans une ITE.
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Vers une interdiction de l’isolation extérieure d’un immeuble ancien ?

Depuis 2023, il est intéressant de noter que le domaine de l’isolation extérieure des bâtis anciens a affronté un nouveau tournant.

Les règles d’urbanisme interdisent désormais l’isolation par panneaux sur le bâti ancien. Alors que l’ITE n’était pas obligatoire, mais était rendue possible sur un immeuble ancien, il y a de fortes chances qu’un projet d’ITE avec panneaux sur bâtiment ancien soit désormais refusé par les services d’urbanisme.

L’idée est bien évidemment de préserver le patrimoine local, avec ses façades anciennes en pierre, en torchis ou encore à pans de bois. On protège également les modénatures de façade, en évitant de dissimuler le patrimoine bâti derrière des plaques d’isolant !

En lieu et place d’une isolation extérieure sous plaques, les Bâtiments de France préconisent des travaux de correction thermique, à savoir la réalisation d’enduit isolant extérieur, qui permet d’améliorer l’isolation d’un immeuble, sans modifier son apparence. On peut utiliser pour cela des techniques traditionnelles (comme l’enduit chaux chanvre), mais aussi des matériaux modernes, comme par exemple à travers un enduit isolant à l’aérogel.

Isolation extérieure d'un immeuble ancien.
De plus en plus de projets d’isolation extérieure d’immeubles anciens sont refusés. On préconise en lieu et place la réalisation de correction thermique (application d’un enduit isolant).

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La correction thermique d’un bâti ancien est-elle obligatoire ?

Pour donner une vision complète de l’isolation extérieure d’un immeuble ancien, il convient de savoir si la correction thermique est obligatoire. Dans les faits, les propriétaires ou copropriétaires n’ont pas l’obligation de réaliser un enduit isolant sur un immeuble ancien.

Le souci étant que l’enduit de correction thermique risque de s’avérer incontournable pour les propriétaires ou copropriétaires qui souhaiteraient améliorer l’étiquette énergie et le DPE d’un immeuble.

En effet, l’enduit isolant est désormais la seule manière d’isoler une façade ancienne par l’extérieur :

  • Si votre immeuble est moderne, vous aurez l’obligation de réaliser une ITE avec panneaux. Mais s’il est ancien, cette technique sera généralement refusée.
  • En conséquence, l’enduit de correction thermique sera la seule manière d’améliorer l’isolation thermique des murs d’un immeuble ancien.

Le souci étant que prix d’un enduit extérieur isolant est nettement supérieur à celui d’une ITE sous panneaux. Comptez entre 300 et 400 € du mètre carré pour un enduit de correction thermique efficace, contre moins de 260 € du mètre carré en moyenne pour une ITE.

C’est d’autant plus important à noter que les enduits de correction thermique ne sont pas couverts par les aides de l’État. Certaines communes, et notamment Paris, mettent alors des aides locales en place, de manière à aider le financement des projets d’isolation extérieure du bâti ancien.

Nous espérons que cette page vous a donné une vision plus concrète de l’obligation d’isolation extérieure d’un immeuble ancien. Si vous jamais vous avez un projet d’ITE ou de correction thermique en région parisienne, sachez que nos façadiers peuvent vous accompagner partout en Île-de-France. Pensez à nous contacter pour demander votre devis gratuit et sans engagement.

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