L’injonction de ravalement est un document émis par la mairie, qui peut contraindre un propriétaire ou une copropriété à réaliser un ravalement de façade. Il est possible de recevoir une injonction de travaux dans toutes les communes au sein desquelles le ravalement de façade est obligatoire. Nos façadiers en Île-de-France vous informent sur l’injonction de ravalement : dans quels cas est-elle envoyée, quels sont les recours et que faire suite à une injonction de la mairie pour ravaler une façade.
Qu’est-ce qu’une injonction de ravalement de façade ?
Si vous avez reçu une injonction de ravalement ou si vous vous apprêtez à la recevoir, il y a fort à parier pour que votre logement n’ait pas été ravalé depuis de longues années. En effet, l’injonction de ravalement est un document qui vise à contraindre un propriétaire à ravaler la façade d’une maison ou d’un immeuble. Il s’agit d’une procédure légale à ne pas prendre à la légère, sous peine de fortes amendes.
Injonction et ravalement obligatoire
Pour comprendre ce qui motive une injonction de travaux, il faut rappeler que les lois relatives au ravalement de façade obligatoire. Il est bon de savoir que le ravalement d’une façade peut être obligatoire. Par exemple, la fréquence de ravalement à Paris et dans la plupart des communes est de 10 ans.
C’est l’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation qui rappelle la loi suivante :
Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale.
On notera que l’application de cette loi se fait généralement au niveau des collectivités territoriales, par arrêté préfectoral. Chaque commune peut décider ou non d’être inscrite sur l’arrêté préfectoral. Autrement dit, l’obligation ne s’applique pas dans la même mesure à toutes les communes de France.
Il y a par exemple une obligation de ravalement à Paris, à Lyon ou encore à Marseille, mais certaines villes françaises sont moins attentives à la fréquence de ravalement d’une façade.
Au contraire, des communes peuvent inciter à un ravalement de façade plus régulier. Un ravalement de façade à Neuilly-sur-Seine, par exemple, peut être exigé sur les façades qui ne sont pas propres, indépendamment de la date du dernier ravalement.
Qui délivre une injonction de ravalement ?
Une injonction de travaux de ravalement est délivrée par la mairie, et plus précisément par le service d’urbanisme (dans les communes les plus grandes). Cette lettre est envoyée directement au propriétaire ou au syndicat de copropriété.
La décision d’envoyer une injonction de travaux d’entretien de la façade peut être réalisée de différentes manières :
- Il peut s’agir d’une injonction envoyée de manière « automatique », reçue dès lors que le dernier chantier de ravalement date de plus de 10 ans.
- L’envoi peut également être motivé après examen d’une façade, si les services d’urbanisme découvrent que les murs extérieurs sont sales, mal entretenus ou s’ils représentent un danger. Chaque commune dispose d’au moins un agent communal formé et assermenté pour le contrôle des façades.
Pour un ravalement à Versailles ou à Paris, et dans les autres communes qui le souhaitent, une déclaration préalable est systématiquement obligatoire pour les travaux de ravalement. C’est ce document qui permet à la commune de connaître la date précise du dernier ravalement de façade.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter les services d’urbanisme de votre mairie, qui peuvent vous informer sur les obligations particulières appliquées dans votre commune.
À savoir : certaines communes n’appliquent pas strictement l’obligation de ravalement décennale. Il n’empêche que la mairie peut décider d’envoyer une injonction de travaux en cas de plaintes, ou si elle remarque qu’un bâtiment n’est clairement pas entretenu ou menace de s’effondrer.
La procédure d’injonction de travaux par la mairie
L’envoi d’une lettre d’injonction pour les travaux de ravalement respecte généralement une procédure précise. Bien souvent, l’obligation de ravalement est appliquée en suivant les mesures décrites ci-dessous :
- La procédure peut débuter 10 ans après le précédent ravalement, ou si un agent communal remarque des défauts importants sur une façade.
- En premier lieu, le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires va recevoir un rappel à l’ordre de la part de la mairie. Il s’agit d’une procédure de conciliation qui rappelle simplement les obligations des propriétaires en matière de ravalement. Cette lettre demande au(x) propriétaire(s) de réaliser le ravalement sous un délai de 6 mois, et permet d’ouvrir le dialogue entre la copropriété et la mairie.
- Sans réponse ou réaction de la part des propriétaires, le maire peut décider de mettre en place un arrêté d’exécution des travaux. Il envoie alors une injonction de travaux de ravalement, sous forme de courrier recommandé avec accusé de réception. L’injonction mentionne un délai de réalisation des travaux, qui ne peut pas être inférieur à 12 mois (il est généralement de 6 mois).
- S’il n’y a pas de réponse ou de réaction du propriétaire dans les 6 mois qui suivent la lettre d’injonction, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. Le propriétaire est alors passible d’une amende, car sa non-réaction est considérée comme une infraction. Le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires est alors notifié et sommé de réaliser les travaux dans le délai indiqué (qui ne peut être supérieur à 12 mois).
- Sans réaction des propriétaires, l’exécution forcée peut être réalisée. C’est le président du tribunal de grande instance qui autorise leur réalisation. Les frais sont bien entendus à la charge des propriétaires.
Dans le cadre d’un ravalement de copropriété, le syndicat est sommé d’avertir chaque copropriétaire des différentes notifications reçues, par lettre recommandée avec accusé de réception.
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Que faire suite à un courrier d’injonction de la mairie pour travaux de ravalement ?
Si vous avez déjà reçu un courrier d’injonction de la mairie, ou une lettre visant à une procédure de conciliation avant injonction, vous avez tout intérêt à réagir rapidement.
Obligation de ravalement de façade : les risques
Il est bon de comprendre que nul ne peut se soumettre à une obligation de ravalement de façade. Vous n’avez donc aucun intérêt à faire la sourde oreille face à une injonction de travaux.
Dans un délai de six mois suivant l’injonction de travaux de ravalement, la commune peut constater un état d’infraction :
- Le propriétaire peut recevoir une amende de 3750 euros pour ne pas avoir respecté l’obligation de ravalement.
- En cas de récidive, le propriétaire peut recevoir une amende complémentaire de 7500 euros.
Bien entendu, le paiement de l’amende ne dispense pas de l’obligation de ravalement. En plus de payer l’amende, les propriétaires devront également régler le prix de l’exécution forcée du ravalement.
Comment répondre à une injonction de travaux ?
Si vous recevez ou vous vous apprêtez à recevoir une lettre d’injonction de ravalement, il est impératif d’ouvrir le dialogue avec les services d’urbanisme de la commune :
- Pour vous éviter tout problème, le plus simple est de faire appel à un spécialiste du ravalement de façade. Informez la mairie que des travaux sont en cours et tenez-la au courant de chaque avancée (signature du devis, début du chantier, réalisation des travaux…).
- En cas de difficulté financière, contactez la mairie pour faire part de vos problèmes. Elle pourrait éventuellement vous informer sur les aides financières ou sur les différents recours qui s’offrent à vous. La date d’injonction du ravalement pourrait par exemple être décalée, notamment si la copropriété a déjà eu à régler de lourdes charges sur l’année.
Ouvrir le dialogue avec la commune est essentiel, sans quoi vous vous exposez à une amende. Il sera quoi qu’il en soit impossible de vous soustraire à l’obligation de ravalement. N’hésitez pas à garder des traces écrites de vos échanges avec la commune, qui pourront être utiles en cas de litige.
En quoi consiste le ravalement d’une façade ?
L’injonction de ravalement vise à maintenir les façades en bon état de propreté. Ainsi, le ravalement d’une façade est un terme général, qui désigne toute opération permettant de remettre une façade à neuf.
Attention, il ne s’agit pas uniquement d’un nettoyage de façade, car le ravalement doit permettre :
- De réparer les fissures,
- D’assurer la propreté des façades, notamment en retirant les graffitis et la saleté liée à la pollution,
- De sécuriser la façade en s’assurant le bon maintien et la rénovation des modénatures,
- D’assainir la façade en cas de problèmes d’humidité ou de problèmes structurels,
- D’isoler la façade (la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur peut être exigée par la commune, sur les passoires thermiques).
On notera que le prix de ravalement d’un immeuble ou d’une maison peut varier grandement en fonction de sa nature et de son état. Mieux vaut réaliser un ravalement régulier pour ne pas que la façade soit endommagée et nécessite des travaux extrêmement coûteux.
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La fréquence des injonctions de ravalement à Paris
Comme vous l’aurez compris, l’injonction d’effectuer un ravalement de façade peut survenir tous les 10 ans environ. Dans les faits, la plupart des syndicats de copropriété réalisent les travaux dès lors que la commune entame une procédure de conciliation. La lettre d’injonction n’est alors pas envoyée si le propriétaire ou le syndicat réagit rapidement.
En cas de difficulté financière d’une copropriété, mieux vaut prendre les devants et contacter les services d’urbanisme de la commune. Si la copropriété n’a pas de difficultés particulières, l’idéal est de prévoir un ravalement de façade décennal, voire une intervention plus régulière, de manière à assurer le bon entretien de la façade d’un immeuble.
Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur l’injonction de ravalement. Si vous avez besoin des services d’une entreprise de ravalement à Paris et en Île-de-France, n’hésitez pas à nous contacter. Toute l’équipe de DSD Rénov sera ravie de vous préparer un devis de ravalement de façade gratuit et sans engagement.
