Le diagnostic structurel obligatoire est un dispositif récent, qui vise à sécuriser les bâtiments d’habitation anciens et à accélérer la réhabilitation des immeubles français. Cette étude doit s’assurer de l’état correct des bâtiments d’habitation collective, et anticiper tous les travaux indispensables pour garantir la solidité de leur structure. Notre entreprise de ravalement spécialiste du bâti ancien vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic structurel obligatoire.
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Le principe du diagnostic structurel
Si le diagnostic structurel des immeubles est source d’interrogation pour les propriétaires comme pour les copropriétaires, c’est tout simplement parce qu’il s’agit d’une obligation assez récente, lui qui est issu de la loi du 9 avril 2024 dite « Habitat Dégradé ».
Voyons ensemble en quoi consiste cette inspection obligatoire des bâtiments anciens, mise en application dès 2026.
Qu’est-ce que le diagnostic structurel d’un immeuble ?
Comme son nom l’indique, le diagnostic structurel est une étude de la structure et de la solidité d’un bâtiment ancien.
Ce document étudie notamment l’enveloppe du bâtiment (façades et toitures), les éléments intérieurs, le sous-sol et les fondations.
L’objectif de ce diagnostic immobilier est d’identifier en amont tout risque de dégradation, d’instabilité voire même d’effondrement d’un immeuble d’habitation.
Ce diagnostic est réalisé par un expert indépendant impartial et expérimenté (niveau Bac+5 en génie civil, bâtiment ou géotechnique), qui n’a aucun lien avec le syndic, le propriétaire ou avec toute entreprise du bâtiment.
Le diagnostic structurel doit être réalisé tous les 10 ans, et permettre d’identifier toute fragilité d’un bâtiment. Le diagnostiqueur doit être couvert par une assurance RP pro, qui couvre au minimum 1 000 000 € par sinistre, et 1 500 000 € par année d’assurance.
Bon à savoir : contrairement à la police du péril, qui est une mesure curative face à un édifice menaçant ruine, le diagnostic structurel est une mesure préventive, appliquée systématiquement sur tous les immeubles concernés par cette obligation.
Le déroulement du diagnostic structurel
Le diagnostic structurel est une étude complète d’un bâtiment ancien, qui vise à transmettre une vision claire de l’état d’un immeuble et des travaux de réhabilitation ou de mise aux normes à envisager sur ce dernier.
Un diagnostic structurel immobilier passera par différentes étapes clés :
- Examen documentaire : la rénovation du bâti ancien est un domaine complexe, car il existe de très nombreuses techniques de construction anciennes (murs en briques, murs en bauge, pierre de taille, moellons, pans de bois, etc.). Comme les points d’attention peuvent varier en fonction de la structure du bâtiment, le diagnostic débute par une étude documentaire, qui vise à établir précisément la nature de l’immeuble, sa date de construction et ses spécificités techniques et architecturales. L’examen peut également lister les précédents travaux, quand cela est possible, ainsi que les différents diagnostics réalisés au fil du temps (amiante, toiture, etc.).
- Inspection visuelle : en dehors de l’état des caractéristiques clés du bâtiment, le diagnostic passe par une inspection visuelle minutieuse du terrain, des façades et toitures, des parties communes et d’au moins 30 % des logements d’habitation. L’enjeu est de vérifier le bon état général des supports, mais aussi de rechercher des signes éventuels de tassement de terrain, de fissures structurelles ou encore d’infiltrations.
- Recommandations : le diagnostic doit ensuite livrer un rapport complet des éléments observés, ainsi qu’une liste de recommandations (mesures de sécurisation ou travaux de rénovation à court, moyen ou long terme).
Le diagnostic structurel fera l’objet d’un reportage photographique complet, qui permettra de donner une vision claire des éventuels désordres à l’instant t, et ainsi de simplifier l’étude de l’évolution du bâtiment dans le temps.
Bon à savoir : si l’étude visuelle et documentaire révèle la nécessité d’observations complémentaires (présence de désordres avérés et importants), la diagnostic structurel nécessitera par la suite d’autres interventions. Ces dernières peuvent prendre de nombreuses formes (sondages et prises d’échantillon, étude des sols, forages, inspection de toiture au drone, mesures d’humidité, etc.).
Le rôle du diagnostic structurel
Si certains peuvent voir le diagnostic structurel obligatoire comme un énième diagnostic immobilier, ou comme un charge pour les propriétaires et copropriétés, son obligation intervient dans le cadre de la loi « Habitat Dégradé » du 9 avril 2024.
Cette loi est une réaction directe à plusieurs effondrements d’immeubles en France, notamment celui des immeubles rue d’Aubagne à Marseille, qui a fait plus de huit victimes, ainsi que celui de la rue Pierre-Mauroy, à Lille, à l’origine d’un décès.
Ainsi, le diagnostic structurel obligatoire a différents rôles :
- Prévenir la dégradation de l’habitat : l’enjeu premier est d’assurer une meilleure surveillance de l’état des immeubles d’habitation, afin d’éviter leur dégradation progressive, et les dangers que cela représente.
- Accélérer la réhabilitation du bâti ancien : l’idée est également d’accélérer la réhabilitation d’un parc immobilier vieillissant, dans un pays où plus de 60 % des logements collectifs ont été construits avant 1975.
- Responsabiliser les propriétaires : ce diagnostic vise également à responsabiliser les propriétaires et syndicats de copropriétaires, en prévoyant des sanctions contre ceux qui laissent volontairement leurs biens se dégrader (en particulier les « marchands de sommeil », dont l’optique est de réduire au maximum tout frais sur les biens immobiliers qu’ils mettent à la location).
- Réduire les risques d’effondrement d’immeubles : bien évidemment, l’un des enjeux est d’éviter de futurs effondrements d’immeubles, liés à un manque d’entretien et de surveillance des bâtiments d’habitation.
En tant qu’entreprise spécialisée dans la couverture et la rénovation de façade ancienne, notre société est à même de vous confirmer que le manque d’entretien d’un immeuble ancien peut faire peser d’importants risques sur sa structure.
Nous intervenons par exemple fréquemment sur la rénovation de pans de bois à Paris, sur des structures parfois passablement attaquées par le manque d’entretien, l’utilisation de matériaux non appropriés et l’usure générale du bâtiment.
Nous pouvons donc sans mal témoigner à quel point un entretien régulier et réalisé par des professionnels qualifiés est essentiel pour l’intégrité d’un bâtiment.
Le diagnostic structurel est-il obligatoire ?
Le diagnostic structurel étant une obligation encore assez récente, sa réalisation est parfois refusée ou retardée par les copropriétaires. Voyons justement quels sont les obligations pour une copropriété ou un propriétaire.
Les immeubles concernés
En premier lieu, on notera que le diagnostic structurel obligatoire concerne uniquement les bâtiments d’habitation collectifs, construits il y a plus de 15 ans, et situés dans des zones sensibles, comme le mentionne le Code de la construction et de l’Habitation.
La décision de déclarer une zone sensible se fait au niveau communal, et dépendra donc des décisions de la mairie et des services d’urbanisme.
L’obligation du diagnostic structurel peut donc vous concerner si vous êtes propriétaire ou copropriétaire d’un bien qui rassemble les critères suivants :
- Bâtiment d’habitation collectif (maison ou immeuble, copropriétés ou propriétaire bailleur),
- Bien immobilier qui a été construit il y a plus de 15 ans,
- Bien situé dans une zone sensible.
L’obligation de diagnostic structurel est indiquée par la mairie, sous forme d’une notification (courrier recommandé avec AR), tout comme peut l’être une injonction de ravalement.
Suite à cette notification, le propriétaire ou la copropriété disposent d’un délai de 18 mois pour réaliser le diagnostic.
À défaut, la mairie peut faire réaliser d’office le diagnostic, aux frais du propriétaire ou de la copropriété.
Bon à savoir : les zones concernées sont délimitées par le conseil municipal, et intégrées au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, s’il existe.
Fréquence du diagnostic structurel obligatoire
Si votre bien est soumis à un diagnostic structurel obligatoire, on notera que la réalisation du diagnostic doit se faire à une certaine fréquence.
Tout comme un ravalement de façade est obligatoire tous les 10 ans dans certaines communes, le diagnostic structurel doit être renouvelé tous les 10 ans.
L’enjeu est de surveiller l’évolution du bâtiment, et d’identifier les désordres avant qu’ils ne nécessitent une procédure d’habitat menaçant ruine.
Le diagnostic sera systématiquement transmis à la collectivité territoriale.
En cas d’absence de diagnostic ou de défaut de réalisation des travaux, les propriétaires peuvent être directement sanctionnés.
Prix d’un diagnostic structurel d’immeuble
Pour conclure sur le sujet, il nous paraissait intéressant d’évoquer le prix de ce nouveau diagnostic immobilier.
En moyenne, on considère que le prix d’un diagnostic structurel obligatoire oscille entre 1000 et 5000 euros TTC. Il varie essentiellement en fonction de la surface totale du bâtiment et du nombre de lots. Plus la copropriété est vaste, ou plus l’immeuble est étendu, et plus le budget total sera élevé.
Les propriétaires sont bien évidemment invités à consulter différents diagnostiqueurs certifiés, afin de comparer les tarifs pour une telle prestation.
Vous savez désormais tout sur le diagnostic structurel obligatoire en copropriété.
En tant qu’entreprise de ravalement et de couverture spécialisée dans le bâti ancien, DSD Rénov n’est pas en mesure de vous accompagner dans la réalisation d’un tel diagnostic. En revanche, n’hésitez pas à faire appel à nous si vous avez un projet de rénovation immobilière dans l’ancien.
