La surélévation d’immeuble peut être un chantier extrêmement pertinent dans les grandes villes, y compris pour les copropriétés en difficulté. Une surélévation peut en effet valoriser considérablement un bien immobilier, via la création de nouveaux lots. Notre entreprise de surélévation vous explique en détail les contraintes techniques, urbanistiques et financières d’un projet de surélévation d’immeuble. Nous vous donnons également tous les conseils à connaître pour réussir un projet de surélévation en copropriété, ou sur un immeuble individuel.

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Qu’est-ce que la surélévation d’un immeuble ?

Les projets de surélévation sont de plus en plus plébiscités par les communes, en particulier dans les grandes villes. Evoquons ensemble le principe et l’intérêt des travaux de surélévation d’immeuble.

Surélever un immeuble : définition

Avant toute chose, il est bon de rappeler que la surélévation d’un immeuble consiste à créer un étage supplémentaire sur tout ou partie du dernier étage d’un bâtiment.

À l’échelle d’un immeuble (privatif ou en copropriété), la surélévation peut être utilisée à différents titres :

  • Transformation de l’appartement du dernier étage en duplexe,
  • Création d’un nouvel étage (et potentiellement de plusieurs appartements),
  • Voire, dans de plus rares cas, création de plusieurs étages supplémentaires.

Par nature, la surélévation est forcément un chantier technique et complexe, qui nécessite de lourds travaux de gros oeuvre. En dehors du retrait de la toiture et de la charpente, et de la conception d’un nouvel étage, il faut aussi prendre en compte l’impact sur les parties communes (notamment via la création d’escalier, voire la pose d’un ascenseur dans certains cas).

En revanche, une surélévation d’immeuble créé une véritable valorisation immobilière, à travers la création de nouveaux lots. Dans les villes où le coût de l’immobilier est élevé.

À savoir : si vous vous intéressez spécifiquement à la surélévation d’une maison individuelle, pensez à lire notre dossier complet sur le sujet.

Surélévation d'un immeuble
La surélévation d’un immeuble consiste à créer un étage ou une portion d’étage au-dessus d’un bien immobilier existant.

Les atouts d’une surélévation d’immeuble

Le prix d’une surélévation d’immeuble, évoqué plus bas, se compte généralement en centaines de milliers d’euros.

Dès lors, il paraît utile pour une copropriété ou pour un investisseur de comprendre l’intérêt de surélever son immeuble : 

  • Un projet de surélévation est une bonne manière de générer des revenus pour la copropriété, que ce soit en vendant le droit de copropriété à un promoteur, ou en mettant à la vente les nouveaux appartements créés.
  • C’est également un acte de rénovation énergétique du bâtiment, car la création d’une nouvelle toiture permet d’améliorer l’isolation thermique et phonique du toit, responsable de près d’un tiers des déperditions thermique du bâtiment.
  • En tant que chantier lourd, la surélévation est souvent l’occasion de réaliser des travaux annexes, comme la rénovation des parties communes, la pose d’un ascenseur ou encore le ravalement d’un immeuble. Il n’est d’ailleurs par rare qu’une surélévation s’intègre dans un chantier de rénovation immobilière plus global.
  • Enfin, une surélévation peut réduire les charges de copropriété. Qui dit nouveaux lots, dit aussi nouveaux copropriétaires. Les tantièmes sont alors divisées en fonction d’un nombre plus important, ce qui réduit mécaniquement les charges de chaque copropriétaire.

On notera que l’intérêt de la surélévation dépend forcément de la localisation du bien. Un projet de surélévation à Paris ou à Lyon seront forcément rentables, car le prix de l’immobilier au m2 est inférieur au coût de la surélévation.

La question est forcément moins évidente dans les communes moins recherchées. Si le prix de l’immobilier au mètre carré ne dépasse pas à minimal les 3500 €, il yu a peu de chances que l’opération soit intéressante .

Bon à savoir : les copropriétés en difficulté peuvent tout à fait jouir de ces avantages. La vente du droit de copropriété peut en effet être une manière simple de financer tous les travaux de rénovation nécessaires (ravalement, toiture, parties communes, etc.) sans même avancer de frais ! 

Atouts surélévation d'un immeuble
Que ce soit à l’échelle d’une copropriété ou pour un propriétaire individuel (bailleur, investisseur…), la surélévation peut être une opération très lucrative dans les plus grandes villes françaises.

Les étapes d’une surélévation en copropriété

Quiconque cherche à surélever un immeuble doit être prêt à réaliser différentes démarches. Et pour cause, il s’agit de l’un des chantiers les plus délicats à mettre en place, et de l’extension de bâtiment la plus coûteuse.

Voici les grandes étapes de surélévation d’un immeuble :

  • L’étude technique et administrative : en premier lieu, il est nécessaire de vérifier si la mairie peut autoriser la surélévation, puis de veiller à ce que l’immeuble soit techniquement en mesure de recevoir un étage supplémentaire. N’oublions pas que les fondations d’un immeuble ne sont pas dimensionnées pour une telle charge, d’où la nécessité fréquente de réaliser une reprise en sous oeuvre des fondations. L’idéal est de confier cette tache à un bureau d’études ou à un architecte.
  • Le plan budgétaire : l’étude de faisabilité doit permettre de dégager un premier budget précis. Les critères financiers peuvent en effet représenter un frein à ce type de projet, dont il est pertinent d’étudier la rentabilité. Cela vaut aussi bien pour une copropriété que pour un propriétaire individuel.
  • L’autorisation de la copropriété : en copropriété, le projet doit être accepté par les 2/3 de la copropriété. Autrement, il sera impossible. Il est généralement nécessaire de réaliser l’étude de faisabilité en amont, pour présenter un projet financier et immobilier cohérent en assemblée de copro.
  • Le permis de construire : à l’échelle d’un immeuble, le permis de construire est systématiquement obligatoire pour une surélévation de toiture. Découvrez comment déposer un permis de construire pour surélévation dans notre dossier dédié. Dans l’idéal, mieux vaut confier ce type de démarche à votre architecte.
  • La réalisation des travaux : le chantier ne pourra débuter que suite à la réception du permis de construire. Cette « dernière » étape reste longue, car un chantier de surélévation peut s’étaler entre plusieurs semaines et plusieurs mois. La durée des travaux dépendra bien évidemment de l’ampleur du budget. L’une des priorités est de pouvoir mettre le bâtiment hors d’air et hors d’eau, avant de réaliser l’ensemble des aménagements intérieurs nécessaires.

En amont du projet, il est généralement nécessaire de réaliser une étude de faisabilité pour surélévation. L’intervention d’un architecte est généralement obligatoire (comme pour tout projet qui porte la surface habitable d’un bâtiment à 150 m² ou plus).

Notre entreprise de surélévation fait intervenir son propre bureau d’études et ses architectes spécialistes de la surélévation. Cela nous permet de vous proposer une prestation complète, depuis les études préliminaires à la livraison du chantier. N’hésitez pas à nous contacter pour de premiers échanges et une pré-estimation gratuite de votre projet.

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Comment surélever un immeuble ?

Lors de la surélévation d’une copropriété ou d’un immeuble privé, il est possible d’opter pour différents chantiers de surélévation. Un architecte sera le mieux à même de vous guider dans la conception d’une surélévation d’immeuble, qui nécessite un regard global.

Faisons tout de même le tour des principales solutions techniques pour la surélévation d’immeuble :

Les différents types de surélévations d’immeubles

En premier lieu, rappelons qu’il existe trois principales options quand on cherche à surélever un bâtiment :

  • Le changement de pente de toiture : qui consiste généralement à modifier légèrement les maçonneries, pour permettre de transformer des combles perdus en combles aménageables. C’est une solution envisageable pour une surélévation d’appartement, mais qui ne sera jamais suffisante pour créer un nouvel étage.
  • La surélévation partielle : une surélévation de toiture partielle consiste à ne surélever qu’une partie de l’immeuble. Elle peut être choisie pour des raisons techniques (par exemple pour limiter le poids de la surélévation) ou dans le cadre d’un projet spécifique (par exemple l’aménagement d’un penthouse ou d’une terrasse tropézienne).
  • La surélévation complète d’un immeuble : consiste quant à elle à créer tout un étage supplémentaire, sur la superficie actuelle du bâtiment. Ce sera la solution de choix pour créer un ou plusieurs nouveaux appartements au sein de la copropriété.

Le projet devant répondre à des règles d’urbanisme, mais aussi à une réflexion budgétaire, c’est l’étude de faisabilité qui permettra d’affiner la meilleure option pour votre projet.

Quel matériau pour une surélévation d’immeuble ?

Les surélévations peuvent être réalisés avec tous types de matériaux, tout comme un projet de construction. Dans le cadre d’un immeuble, néanmoins, il est primordial de faire attention aux charges apportés par la surélévation de toiture.

Si la surélévation maçonnée est parfois possible (à partir de parpaings ou de béton cellulaire), la plupart des chantiers de surélévation privilégieront des matériaux secs (sans mortier à sécher) et légers :

  • La surélévation à ossature bois : les chantiers de surélévation en bois sont parmi les plus fréquents. L’ossature bois permet de monter rapidement une structure, qui n’a pas besoin de sécher.
  • La surélévation métallique : plus adaptée encore aux gros projets, la surélévation à ossature métallique est également tout indiquée pour une surélévation d’immeuble, elle qui est encore plus légère que le bois. Elle est généralement conçue en atelier, et assemblée sur place.

Le choix de l’un ou l’autre de ces matériaux aura le double avantage de réduire le poids apportés (et donc les renforts de fondation et de maçonneries) tout en accélérant les travaux (puisqu’il s’agit de structures préconçues, à assembler sur place).

Surélévation métallique
En dehors d’être plus légère, la surélévation à ossature métallique accélère considérablement la durée du chantier. Elle permet en effet de livrer rapidement un étage, avec cloisons et charpentes.

Quel est le prix de surélévation d’un immeuble ?

Surélever un immeuble est un chantier complexe, dont le montant ne peut être réalisé que sur devis. Globalement, nous considérons que le prix d’une surélévation d’immeuble se situe en général entre 2000 et 4000 euros par mètre carré.

Ce prix dépend  notamment de très nombreux critères :

  • Surface de la surélévation,
  • Aménagement intérieur,
  • Qualité des matériaux utilisés,
  • Type de surélévation (ossature bois, ossature métallique, etc.),
  • Spécificités du chantier…

Les travaux de surélévation d’immeuble sont par ailleurs très souvent accompagnés de rénovation globale, ce qui peut faire grimper la facture jusqu’à 6000 euros par mètre carré dans les chantiers les plus complexes.

Néanmoins, on considère que le prix d’une surélévation d’immeuble est un excellent investissement dans les villes où le prix du mètre carré habitable dépasse les 6000 euros… à condition bien sûr que le projet soit techniquement réalisable.

Quelle législation sur une surélévation d’immeuble ?

Depuis 2014 et avec la loi ALUR, la surélévation d’un immeuble a été simplifiée. L’un des enjeux de la loi ALUR était de faciliter l’accord des copropriétaires concernant les projets de surélévation. Désormais, seule les 2/3 des membres du syndicat de copropriété doivent accepter de tels travaux, quand l’unanimité était nécessaire avant ALUR.

La surélévation à Paris est également encouragée, car elle permet de créer de nouveaux logements dans une capitale saturée.

Désormais, l’autorisation d’une surélévation d’immeuble à Paris ou ailleurs est conditionnée aux éléments suivants :

  • Le projet doit respecter les règles locales d’urbanisme (souvent déterminées dans un PLU).
  • L’immeuble doit être en mesure de supporter la surélévation, ce qui est déterminé par une étude préalable.
  • Le projet doit recevoir l’accord d’au moins 2/3 des copropriétaires.
  • Et bien entendu, le financement de la surélévation d’immeuble doit être possible (car ces travaux coûtent généralement plusieurs centaines de milliers d’euros).

On notera néanmoins que le prix d’une surélévation d’immeuble (bien souvent autour de 3000 euros par mètre carré, voire plus) ne rend ces travaux intéressants que dans les villes les plus chères de France, c’est-à-dire celle où le prix de l’immobilier au m2 dépasse le prix des travaux.

Notez que notre entreprise, DSD Rénov, réalise des surélévations d’immeuble à Paris et en Île-de-France. N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes à la recherche d’un devis de surélévation gratuit et sans engagement.

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