Tout projet de surélévation doit faire l’objet d’une étude préalable, très poussée. L’étude de faisabilité d’une surélévation se fait en deux temps : une première étude administrative, suivie d’une étude technique. Notre entreprise de surélévation vous explique tout ce qu’il faut savoir sur l’avant-projet d’un tel chantier de rénovation immobilière. Confiez-nous votre projet de surélévation
À quoi sert l’avant-projet lors d’une surélévation ?
Une surélévation consiste à ajouter un étage supplémentaire par-dessus un bâtiment existant. Ce chantier nécessite donc de retirer la charpente pour refaire intégralement l’étage et la toiture, ce qui sous-entend un chantier de grande ampleur.
Si vous envisagez de surélever un immeuble ou une maison, il est bon de garder en tête qu’un tel projet nécessite de longs préparatifs. C’est d’autant plus vrai que rien ne garantit la faisabilité de votre projet de surélévation.
L’avant-projet d’une surélévation est indispensable à différents titres :
- En premier lieu, il permet de définir (rapidement) si les règles d’urbanisme autorisent la surélévation. Il faut bien comprendre que la hauteur d’un bâtiment, son nombre d’étages ou son apparence extérieure sont encadrés par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Selon votre bien immobilier et sa localisation, il se peut qu’une surélévation soit tout simplement impossible du point de vue administratif.
- Ensuite, l’étude de faisabilité pour une surélévation va porter sur la faisabilité technique du projet. Il s’agit de s’assurer que les charges apportées par la surélévation ne représentent pas un danger, de vérifier que la structure peut être surélevée, et de définir dans quel cadre la surélévation peut être réalisée.
- Enfin, il s’agit de vérifier la faisabilité financière du projet. Le prix d’une surélévation de maison est particulièrement élevé, et celui d’un immeuble peut atteindre des sommets. L’idée est donc de vérifier les solutions de financement et la rentabilité d’un tel chantier.
La surélévation d’un bien immobilier peut augmenter considérablement sa surface habitable. Dans les villes les plus chères de France, comme Paris et Lyon, il peut s’agir d’un chantier extrêmement pertinent, car il peut créer une grande valeur immobilière (notamment pour une copropriété).
En revanche, un tel projet exigera toujours une étude de faisabilité complète et complexe, qui ne conclura pas systématiquement à la faisabilité du projet.
Notre conseil : ne faites jamais confiance à tout « professionnel » qui vous suggérerait une surélévation sans étude de faisabilité. Il ne faut jamais oublier qu’une surélévation porte sur les fondations du bien immobilier, et peut donc représenter un réel danger pour la structure du bâti si elle est mal réalisée.
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Les différentes étapes de l’étude de faisabilité d’une surélévation
L’étude de faisabilité pour une surélévation va se diviser en deux principales parties : une part administrative, qui sera la plus rapide à réaliser, et une autre part de faisabilité technique, qui exigera le recours à un bureau d’études.
Tâchons de donner le détail de l’étude de faisabilité d’une surélévation :
L’étude de faisabilité administrative
La première étape est de vérifier la faisabilité du projet du point de vue des règles d’urbanisme.
Ce premier pan de l’étude peut être réalisé par un architecte, et vise à s’assurer qu’un projet de surélévation ne sera pas interdit par les services d’urbanisme de la commune. Cette étude de faisabilité passe par différents éléments :
- Étude générale du bâtiment et du projet,
- Étude du plan local d’urbanisme,
- Échange avec les services compétents de la ville.
C’est la première étape de toute étude de faisabilité, car il est inutile d’aller plus loin si la commune refuse une surélévation sur le bâtiment.
Il ne faut pas oublier que la surélévation exige pratiquement toujours un permis de construire, et que les travaux ne pourront pas être réalisés sans ce précieux sésame.
À savoir : cette étude peut également s’intéresser aux risques juridiques, notamment dans le cadre d’une copropriété, ou si le bien immobilier est attenant à d’autres immeubles.
L’étude de faisabilité technique pour une surélévation
Après avoir validé la faisabilité administrative du projet, il est nécessaire d’affirmer sa faisabilité technique.
Cette seconde étude est réalisée par un bureau d’études techniques et va porter sur différents éléments relatifs au projet :
- Analyse du bâti,
- Examen des éventuels désordres,
- Études des fondations,
- Étude géotechnique.
Il s’agit ici de détailler l’existant, les éventuelles réserves et les recommandations à mettre en place pour une surélévation. L’issue de cette étude peut notamment recommander une reprise en sous-œuvre, qui permettra de renforcer les fondations avant la réalisation du chantier.
Cette étude vise également à définir la nature des charges, et va donc conditionner les solutions techniques qui seront par la suite proposées par l’architecte.
À savoir : ce n’est qu’à l’issue de cette étude de faisabilité que pourra démarrer l’avant-projet, qui consistera à réaliser les plans et à préparer le permis de construire pour surélévation.
Confiez-nous votre étude de faisabilité pour une surélévation
Qui peut réaliser les études techniques pour une surélévation ?
Vous aurez compris que l’étude de faisabilité d’une surélévation sera toujours réalisée en amont de votre projet, avant même de préparer les premières esquisses ou de discuter des solutions techniques du projet (surélévation bois, ossature métallique, etc.).
L’enjeu est simple : ne pas entamer le travail de conception d’une surélévation avant d’avoir confirmé la faisabilité du projet. Cela évitera par ailleurs aux propriétaires d’engager des frais trop importants dans un projet immobilier qui ne pourra tout simplement pas voir le jour.
De manière concrète, l’étude technique peut être réalisée par différents professionnels :
- Tout ce qui a regard à la faisabilité administrative doit idéalement être réalisé par l’architecte du projet, ou à la rigueur par le maître d’oeuvre.
- L’étude de faisabilité technique doit quant à elle être confiée à un bureau d’études techniques, spécialisé dans la réalisation d’études géotechniques.
À titre informatif, notre entreprise de surélévation a décidé d’internaliser la réalisation des études, ce pour quoi nous travaillons avec nos propres architectes et notre propre bureau d’études pour la réalisation d’un tel chantier.
Cette spécificité nous permet de proposer à nos clients des projets de surélévation clé en main, depuis les études préliminaires à la livraison du chantier.
Quel est le prix d’une étude de faisabilité pour surélever un immeuble ou une maison ?
L’étude de faisabilité fait partie des premiers investissements à réaliser pour un propriétaire ou syndicat de copropriété qui cherche à se lancer dans la surélévation d’un bien immobilier.
Le budget va dépendre de la nature exacte du chantier, et du type d’étude préliminaire réalisée. En moyenne, le prix d’une étude de faisabilité pour une surélévation peut osciller entre 2000 et 5000 € TTC. Sur un projet de surélévation complète, ce coût sera souvent intégré à l’enveloppe globale du chantier.
Les frais liés aux études de surélévation dépendront notamment du choix de spécialiste et des conditions du chantier. Une surélévation dont la faisabilité administrative ne serait pas validée ne nécessiterait pas de prolonger l’étude de faisabilité, et sera donc par nature moins coûteuse.
Chez DSD Rénov, nous vous proposons systématiquement une pré-étude gratuite et sans engagement, qui vous permet d’échanger avec un architecte pour détailler votre projet et avoir une première vision du budget et de sa faisabilité. Que vous recherchiez à surélever une maison ou un immeuble, n’hésitez pas à nous contacter pour échanger avec des spécialistes au sujet de votre projet.
