Vous avez un projet de surélévation d’immeuble ou d’appartement à Paris (75) ? Notre entreprise de surélévation a préparé pour vous un guide complet sur la surélévation à Paris. Il faut savoir que les projets de surélévation d’immeuble à Paris peuvent s’avérer particulièrement rentables. Néanmoins, ils nécessitent une longue préparation, et rien ne doit être laissé au hasard. Sur cette page, nos experts de la surélévation vous expliquent tout ce qu’il faut savoir pour réussir son projet de surélévation en région parisienne.
Faites estimer gratuitement le prix d’une surélévation à Paris
Réussir une surélévation à Paris
Surélever son immeuble à Paris est nettement plus fréquent que dans d’autres communes françaises. Et pour cause, la surélévation permet de créer de nouveaux espaces habitables (parfois plusieurs étages d’immeuble en même temps) et de créer des logements dans une zone tendue.
Il n’empêche qu’une surélévation d’immeuble reste un projet particulièrement technique et ambitieux. Notre guide de la surélévation à Paris va vous donner toutes les clés pour mieux aborder ce projet.
Qu’est-ce qu’une surélévation ?
Avant toute chose, rappelons la définition de la surélévation. La surélévation est le fait d’ajouter un étage ou une portion d’étage sur un bâtiment existant.
L’ampleur d’une surélévation parisienne dépend de la nature du projet :
- On peut parler de surélévation d’appartement quand le copropriétaire du dernier étage transforme son appartement en duplex,
- On parle de surélévation d’immeuble quand la copropriété est surélevée sur un étage entier, voire sur plusieurs étages,
- Il est question de surélévation de maison quand les travaux portent sur une maison individuelle.
Le sujet de la surélévation à Paris est particulièrement mis en avant par les autorités depuis 2010, puisqu’il est évoqué comme l’une des solutions existantes pour créer de nouveaux logements dans la capitale française.
Si vous le souhaitez, la vidéo suivante résume tout ce que vous devez savoir sur une surélévation à Paris :
À savoir : les équipes de DSD Rénov peuvent intervenir gratuitement pour examiner votre projet et vous conseiller sur une surélévation. N’hésitez pas à nous contacter par téléphone ou à remplir le formulaire en bas de cette page, pour échanger avec notre société de surélévation à Paris.
Surélévation et loi ALUR à Paris
Si la surélévation est de plus en plus populaire, c’est notamment du fait de la loi ALUR. Votée en 2014, la loi ALUR a grandement simplifié les projets de surélévation, grâce à différentes modifications de la législation :
- Elle a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS), ce qui a permis de soulever une série de contraintes qui interdisaient la surélévation pour de nombreux projets.
- Elle a retiré la nécessité d’un vote à l’unanimité pour une surélévation en copropriété, pour le remplacer par un vote à la majorité aux deux tiers des voix (2/3).
- Enfin, elle a retiré le droit de véto dont profitaient précédemment les copropriétaires du dernier étage.
De ce fait, de nombreux nouveaux projets de surélévation à Paris ont été permis à partir de 2014. La surélévation en copropriété a par ailleurs été facilitée. Avant la loi ALUR, les rares projets de surélévation acceptés par la copropriété étaient uniquement au bénéfice des occupants du dernier étage (ces derniers utilisant leur véto pour tout autre projet de rehaussement d’immeuble).
N’hésitez pas à lire notre dossier sur la surélévation et la loi ALUR pour en savoir plus sur le sujet.
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La faisabilité d’une surélévation d’immeuble à Paris
Avant de réaliser un chantier de surélévation, les propriétaires ou copropriétaires devront passer par une étude préalable.
La faisabilité d’une surélévation ne peut être décidée que suite à cette étude, qui nécessitera un premier investissement.
Il faut comprendre que la possibilité d’une surélévation à Paris est dictée par deux principaux éléments :
- Les critères administratifs, qui vont dépendre du plan local d’urbanisme et de la localisation du bien immobilier.
- Et les critères techniques, qui vont dépendre de l’état et de la nature de l’immeuble et de ses fondations.
Une étude préalable pour la surélévation sera réalisée par un architecte et par un bureau d’études. Chez DSD Rénov, nous réalisons systématiquement l’étude d’avant-projet en interne.
Surélever un immeuble : faisabilité administrative
La première étape est de vérifier la faisabilité administrative du projet.
La surélévation d’un bâtiment dépend de son emplacement et des règles d’urbanisme locales. Une étude au cas par cas est systématiquement nécessaire, car les règles d’urbanisme peuvent varier d’un arrondissement à l’autre, voire d’une rue à l’autre !
La faisabilité administrative peut être de deux ordres :
- Les autorisations de la copropriété : en premier lieu, il est obligatoire que les 2/3 des votes de copropriété soient favorables à la réalisation de ce projet. Les copropriétaires du dernier étage n’ont plus le droit de véto, mais disposent en revanche d’un droit d’acquisition prioritaire sur les nouveaux appartements créés.
- Les autorisations d’urbanisme : tout projet de surélévation nécessite une autorisation d’urbanisme spécifique. Une surélévation parisienne fera systématiquement l’objet d’un permis de construire, qui peut être refusé par les services d’urbanisme.
Sans une première étude administrative, il est impossible de déterminer avec certitude si une surélévation à Paris est possible ou non.
La faisabilité technique d’une surélévation
En dehors des autorisations d’urbanisme, il reste à valider la faisabilité technique de l’ajout d’un étage supplémentaire à un immeuble. Les fondations d’un bâtiment ne sont pas conçues pour créer un étage supplémentaire. L’étude préliminaire permet alors de vérifier que la surélévation est possible, mais aussi de déterminer comment permettre l’ajout d’une surface complémentaire.
Dès lors, il faut faire appel à un bureau d’études pour réaliser des travaux de surélévation à Paris. Ce dernier va réaliser une analyse complète du bâtiment :
- Etude des sols,
- Examen des murs porteurs,
- Analyse des fondations,
- Préconisations architecturales.
Un architecte va ensuite suivre les recommandations du bureau d’études, pour réaliser un projet de surélévation qui respecte à la fois les préconisations techniques et administratives.
L’étude de faisabilité technique peut conditionner les matériaux, les techniques ou les aménagements nécessaires pour surélever un immeuble. Ce n’est qu’à l’issue de l’étude technique qu’il sera possible de réaliser les demandes d’autorisation (permis de construire), puisque cette étude va conditionner l’apparence et la structure d’une surélévation.
Surélévation et PLU à Paris
Vous aurez compris que la surélévation d’un immeuble parisien doit respecter les règles d’urbanisme locales (définies dans le Plan Local d’Urbanisme, ou PLU). Bonne nouvelle : la commune de Paris est plutôt favorable à la surélévation, du fait de manque de logements dans la capitale.
Néanmoins, certaines règles d’urbanisme peuvent empêcher la surélévation d’un appartement à Paris. Ces lois peuvent notamment concerner :
- La hauteur maximale des bâtiments.
- Le gabarit et la limite de densité autorisée pour un bâtiment.
- Le caractère patrimonial du bâtiment.
Chaque dossier de surélévation à Paris doit faire l’objet d’une étude précise, qui permettra de vérifier la faisabilité du projet. C’est votre architecte qui sera le mieux à même de mener les études administratives, pour vous donner une réponse rapide sur la faisabilité du projet par rapport aux règles d’urbanisme de votre quartier.
À savoir : le site internet de la ville de Paris a une section complète dédiée au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville. Cliquez ici pour y accéder.
Contactez notre équipe pour votre projet de surélévation parisienne
Quel permis pour une surélévation ?
La surélévation d’un immeuble à Paris fera systématiquement l’objet d’un permis de construire. La demande de permis de construire pour une surélévation est composée d’un formulaire de demande (formulaire Cerfa 13 409-06), mais aussi de nombreuses pièces supplémentaires.
Dans la majeure partie des cas, l’intervention d’un architecte est obligatoire pour une surélévation à Paris. C’est généralement l’architecte qui va déposer la demande de permis auprès des services d’urbanisme de la ville.
En plus du permis de construire, il faut également réaliser une demande d’échafaudage, car la plupart des chantiers de surélévation nécessitent la pose d’un échafaudage sur la voie publique, et ce pendant plusieurs mois.
À savoir : le permis de construire n’est demandé qu’après l’étude de faisabilité du projet. On notera que le temps d’obtention d’un permis de construire peut atteindre jusqu’à 3 mois.
Quel est le prix d’une surélévation à Paris (75) ?
Une fois la faisabilité d’une surélévation parisienne avérée, reste encore à se pencher sur le prix de la surélévation, qui reste toujours conséquent. En la matière, les frais liés à une surélévation s’avèrent généralement plus élevés dans la capitale que dans d’autres communes françaises.
Cela s’explique notamment de par la complexité d’acheminer les équipes et les matériaux, et de réaliser de tels travaux en plein cœur de Paris.
Mais quel est le budget exact à prévoir ?
Prix d’une surélévation au m2
Un projet de surélévation est généralement estimé en fonction de la surface totale créée (même s’il y a de très importants frais fixes, ce qui peut faire exploser le prix au mètre carré pour de très petits projets).
En la matière, on considère que le prix d’une surélévation au m2 à Paris se situe généralement entre 3000 et 6000 euros TTC.
Le budget à prévoir dépendra de la nature de la surélévation :
- Comptez entre 3000 et 4000 € du mètre carré pour une surélévation non aménagée.
- Prévoyez entre 4000 et 6000 € du mètre carré pour une surélévation parisienne clé en main.
Cela signifie donc, en toute logique, qu’une surélévation d’immeuble de 100 mètres carrés à Paris va coûter au grand minimum entre 300 000 et 600 000 euros TTC. Or, la plupart des projets de surélévation parisiens couvrent des surfaces habitables nettement plus larges.
Surélever un bâtiment parisien coûte donc une certaine somme… ce qui reste néanmoins très souvent intéressant pour une copropriété ou pour un investisseur immobilier.
Quel budget pour surélever un immeuble à Paris ?
Comme on peut l’imaginer, la plupart des projets de surélévation sur Paris sont estimés en centaines de milliers d’euros, voire en millions d’euros.
Si chaque projet est unique, le budget de surélévation à Paris se situe souvent entre 500 000 euros et 2 millions d’euros.
Mais certains projets immobiliers d’envergure dépassent largement ces sommes (ce sera par exemple le cas pour une surélévation de plusieurs étages, ce qui reste assez rare).
Dans une ville comme Paris, ce n’est pas tant le coût total des travaux qu’il faut examiner, mais plutôt la plus-value qu’un tel chantier permet de réaliser. En effet, la surélévation d’un immeuble à Paris peut être à l’origine de revenus très intéressants pour les copropriétaires ou pour le propriétaire du bien immobilier.
À savoir : le coût exact d’une surélévation ne peut être estimé qu’après la réalisation de l’étude de faisabilité. Si vous envisagez une surélévation à Paris, n’hésitez pas à contacter notre équipe pour faire estimer votre projet dans les délais les plus brefs.
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Les atouts d’une surélévation d’immeuble à Paris
Une surélévation parisienne nécessite souvent de fédérer l’ensemble des copropriétaires (ou au grand minimum les deux tiers, sans quoi le projet ne sera pas autorisé par la copro !). En conséquence, il est important de pouvoir convaincre les copropriétaires de la pertinence d’un tel projet immobilier.
Heureusement, il existe de nombreux atouts à faire surélever un immeuble à Paris :
- De meilleures performances thermiques : les travaux de surélévation sont l’occasion de refaire la toiture d’un immeuble et d’améliorer son isolation thermique. Or, jusqu’à 30 % des déperditions d’énergie se font par le toit. Surélever un immeuble est donc l’occasion d’améliorer son isolation thermique et phonique et d’offrir un meilleur confort global.
- Une amélioration du bâtiment : un chantier de surélévation est souvent l’occasion de travaux supplémentaires, comme le ravalement d’une façade, la pose d’un ascenseur ou la rénovation des parties communes. Il arrive que le copropriétaire du dernier étage propose de réaliser ce type de travaux à sa charge dans l’optique de convaincre les copropriétaires d’accepter son projet de surélévation d’appartement.
- La génération de revenus pour la copropriété : surélever un immeuble à Paris peut être une opération extrêmement lucrative. Les revenus générés par la vente des appartements créées peuvent ainsi permettre de payer des travaux de rénovation d’une copropriété en difficulté. Le syndicat peut également décider de revendre son droit de surélever, afin de couvrir de lourds travaux de rénovation immobilière.
- Une réduction des charges de copropriété : grâce à la construction de nouveaux logements et à l’apport de nouveaux copropriétaires, une opération de surélévation d’immeuble peut permettre de réduire les charges individuelles de copropriété.
Un syndicat de copropriété a donc généralement tout intérêt à accepter des travaux de surélévation à Paris ou en Île-de-France, dès lors que ces derniers sont possibles du point de vue technique et administratif.
Rentabilité d’une surélévation dans la capitale
Comme on le sait bien, le prix du mètre carré habitable à Paris peut dépasser les 15 000 euros.
En 2024, le prix moyen d’un mètre carré habitable dans un appartement à Paris se situe autour de 9500 euros. Dès lors, créer une nouvelle surface habitable dans le cadre d’une surélévation peut permettre de faire une grande plus-value.
Dans le cadre de la vente des nouveaux logements créés, un propriétaire ou une copropriété peut espérer réaliser plusieurs milliers d’euros de gain par mètre carré vendu. À l’échelle d’une surélévation d’immeuble, la plus-value peut rapidement se compter en centaines de milliers d’euros.
Ainsi, la surélévation à Paris peut être une véritable opportunité financière :
- Pour un propriétaire unique ou des copropriétaires, ce type de travaux peut être l’occasion de créer des bénéfices très importants.
- Pour le copropriétaire du dernier étage, la surélévation d’un appartement permet de se constituer un patrimoine immobilier rare.
- Pour les copropriétés en difficulté, les travaux de surélévation peuvent être l’occasion de financer intégralement (et sans avancer les frais) des travaux de rénovation (nouvelle toiture, rénovation des parties communes, etc.).
Pour les copropriétés en difficulté, il est également possible de vendre le droit de surélévation à une entreprise spécialisée. Le syndicat de copropriété peut alors profiter d’une surélévation d’immeuble pour réaliser la rénovation complète du bâtiment, le tout financé par la vente des nouveaux appartements créés.
Cet atout financier est d’autant plus intéressant que les travaux de surélévation valorisent la totalité de l’immeuble. Il n’est pas rare que les copropriétaires profitent d’un tel chantier pour poser ou remplacer un ascenseur, mais aussi pour réaliser un ravalement complet, une isolation de la toiture ou une isolation extérieure du bâtiment.
De par sa nature même, la surélévation permet de refaire intégralement la toiture, et peut aussi être l’occasion d’isoler la toiture par l’extérieur, pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
Qui peut décider de surélever un immeuble parisien ?
Face à la complexité d’un projet de surélévation parisienne, on comprend que n’importe qui ne peut pas décider de réaliser de tels travaux. Une surélévation doit forcément être décidée par le propriétaire ou par la majorité des copropriétaires.
Faisons le tour des différents cas de figure pour rappeler qui peut réaliser une surélévation à Paris :
Surélever son propre immeuble à Paris
La surélévation d’un immeuble au propriétaire unique sera le cas de figure le plus simple.
Si vous êtes unique propriétaire d’un immeuble parisien, vous n’aurez en toute logique pas besoin d’accord de la copropriété. La faisabilité administrative du projet dépendra donc uniquement des règles d’urbanisme et de la situation de votre bien immobilier.
Dans certains cas, ce sont les copropriétés voisines ou les propriétaires voisins qui pourraient s’opposer à votre projet. Découvrez notre dossier sur la surélévation et le voisinage pour étudier ces cas de figure.
Surélever un immeuble en copropriété
Les travaux de surélévation doivent systématiquement être votés en assemblée générale de copropriété.
Une surélévation d’immeuble totale ou partielle doit être acceptée aux 2/3 des votes dans une copropriété. Si moins de deux tiers des copropriétaires est en accord sur un tel chantier, les travaux de surélévation ne pourront pas être réalisés.
Si vous cherchez à surélever un appartement à Paris, pour le transformer en duplex, il pourra être nécessaire de convaincre les autres copropriétaires.
Autrement dit, si vous êtes le seul de la copropriété à avoir intérêt à réaliser de tels travaux, il y a de fortes chances pour que cela ne soit pas possible.
Sur des projets de surélévation, il n’est pas rare que le copropriétaire à l’initiative du projet propose de profiter des travaux pour réaliser une amélioration du bâtiment (par exemple une rénovation des parties communes), afin d’inciter les autres copropriétaires à accepter le projet.
La plus-value générée par la surélévation permet souvent de justifier ce type de frais.
Surélévation et copropriétaires du dernier étage
Quand les travaux de surélévation d’un immeuble ne sont pas à l’initiative des copropriétaires du dernier étage, ces derniers gardent un statut à part dans le copropriété.
Comme ils sont les premiers impactés par les travaux, les copropriétaires du dernier étage ont le droit de priorité sur l’achat des surfaces créées au-dessus de leur propriété.
Ainsi, le propriétaire d’un appartement du dernier étage peut profiter de travaux de surélévation votés par la copro pour surélever son propre appartement et devenir propriétaire des parties de la surélévation supérieures à son bien immobilier actuel.
En revanche, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les copropriétaires du dernier étage n’ont plus le droit de véto sur de tels travaux.
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Comment savoir si une surélévation est réalisable ?
Même si les services d’urbanisme sont globalement favorables à la surélévation, ce n’est en rien une assurance de la faisabilité de votre projet.
Pour dire les choses simplement, seule une étude de faisabilité réalisée par un bureau d’études et par un architecte vous permet d’être certain qu’une surélévation est possible.
Avant cela, des signes peuvent être encourageants ou décourageants, en fonction de la localisation géographique de votre immeuble :
- Il est évident que la surélévation d’un monument historique a très peu de chances d’aboutir.
- Si votre immeuble est entouré de bâtiments plus hauts, cela peut être un signe encourageant. Au contraire, si votre immeuble est déjà le plus haut du voisinage, la surélévation pourrait ne pas être possible.
- De récents projets de surélévation à proximité de votre bâtiment sont de bons signes, mais en rien la garantie que vos travaux sont réalisables (les règles d’urbanisme peuvent parfois changer d’une rue à l’autre !).
On comprendra qu’un chantier de surélévation à Paris est long et complexe. Il débutera systématiquement par une étude préalable, pour vérifier les contraintes techniques, architecturales et urbanistiques du projet.
Comment se déroule un projet de surélévation parisienne ?
Vous aurez compris qu’un chantier de surélévation d’appartement ou d’immeuble ne se fait pas du jour au lendemain.
Pour surélever un immeuble, vous allez devoir passer par les étapes suivantes :
- Autorisation de la copropriété : en premier lieu, il est indispensable d’obtenir l’autorisation du syndicat de copropriété. Sans cet accord, les travaux de surélévation d’un appartement à Paris sont tout simplement impossibles.
- Etude de faisabilité : par la suite, il faut confier une étude de faisabilité urbanistique à un architecte spécialiste de la surélévation à Paris. Ce dernier va réaliser une étude administrative, pour s’assurer que le PLU de Paris autorisera les travaux. Puis, il va réaliser une étude de faisabilité technique, pour déterminer si le bâtiment peut supporter la surélévation, et dans quelles conditions.
- Demande de permis de construire : une fois la surélévation jugée possible, il est nécessaire de réaliser des plans de la future surélévation et de réaliser une demande de permis de construire. Mieux vaut confier le dossier de permis de construire à un spécialiste de la surélévation, qui sera le mieux à même de réaliser un dossier complet, et donc de recevoir une autorisation rapidement.
- Réalisation des travaux : ce n’est qu’une fois le permis de construire obtenu que les travaux de surélévation sont possibles et que la construction des nouveaux logements est réalisée.
Face à ces différentes étapes, un chantier de surélévation d’immeuble à Paris est souvent long à être mis en place. Il n’est pas rare qu’une année entière, voire plus, se déroule entre le début du projet et la livraison du chantier. La simple autorisation de travaux peut déjà prendre plus de 6 mois, dans certains cas.
Devis de surélévation à Paris
Vous envisagez de réaliser une surélévation à Paris ou en Île-de-France ? Dans ce cas, sachez que DSD Rénov vous accompagne dans tous vos travaux de surélévation en région parisienne ou ailleurs.
Que vous soyez syndicat de copropriété, copropriétaire ou propriétaire d’un bien immobilier à Paris, notre équipe vous propose une surélévation parisienne clé en main :
- Nous étudions en premier lieu votre projet, pour vous indiquer une fourchette tarifaire et anticiper les différentes étapes des travaux. Nous pouvons également vous accompagner dans la recherche de financements.
- L’un de nos architectes réalise l’étude de faisabilité de votre surélévation à Paris. Notre bureau d’études en interne vérifier la faisabilité technique et administrative du projet.
- Notre architecte assigné devient maître d’œuvre pour votre projet, et s’occupe de toutes les démarches administratives nécessaires.
- Nous réalisons tous les travaux de surélévation et de rénovation immobilière à Paris. Si la surélévation exige des travaux complémentaires, notre équipe est en mesure de réaliser la totalité du projet. Vous faites appel à un seul interlocuteur pour tous vos travaux, ce qui optimise les délais et le budget total de la surélévation.
- Nous vous livrons une surélévation clé en main, parfaitement réalisée et prête à l’aménagement.
Si vous vous posez des questions sur votre surélévation d’immeuble à Paris, contactez-nous dès à présent. Notre premier déplacement est gratuit et vous permet d’avoir une vision plus claire de votre projet de surélévation.
Toute l’équipe de DSD Rénov sera ravie de vous proposer un chantier de rénovation clé en main, qui va vous permettre de valoriser considérablement votre immeuble ou votre maison.
