La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a eu différents impacts sur les grands projets fonciers, dont la surélévation d’immeuble. Grâce à la loi ALUR, les règles de surélévation de bâtiments ont été assouplies depuis 2014. En effet, cette loi a simplifié les procédures relatives aux surélévations de bâtiment, en vue d’encourager cette pratique. Cette page vous en dit plus sur la loi en matière de surélévation d’immeuble et de maison.

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Surélévation et Loi ALUR : l’essentiel

La loi ALUR, votée en 2014 a simplifié les projets de surélévation à différents titres :

• Elle a supprimé le droit de véto des copropriétaires en cas de surélévation d’immeuble, en passant le vote aux 2/3 des voix plutôt qu’à l’unanimité.
• Elle a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS), qui empêchait de nombreux projets de surélévation.
• Elle a tout de même laissé un droit de priorité aux copropriétaires du dernier étage, pour toute surélévation réalisée par-dessus leur appartement.

Si vous vous intéressez aux projets de surélévation en copropriété, ou à l’impact de la loi ALUR sur les surélévations en France, la suite de l’article vous donne de nombreuses informations complémentaires.

Quand la construction en surélévation est-elle possible ?

En tant qu’entreprise spécialisée dans la surélévation et dans la rénovation du bâti ancien, nous sommes peut-être les mieux à même de vous informer sur les lois encadrant les projets de surélévation.

Pour rappel, la surélévation d’une maison ou d’un immeuble consiste à ajouter un étage supplémentaire à un bâtiment. Bien évidemment, il s’agit de travaux complexes et coûteux, dont la réalisation nécessite différents pré-requis.

Avant même de revenir plus en détail sur la loi ALUR et son impact sur la surélévation en France, rappelons que la faisabilité d’un projet de surélévation s’appuie sur différents critères bien précis :

1. Les autorisations d’urbanisme : l’étape d’avant-projet est primordiale pour le bon déroulement d’un projet de surélévation. Celle-ci consiste à se renseigner sur toutes les règles d’urbanisme et de construction pour réaliser un projet conforme aux normes en vigueur. Il se peut que la surélévation soit interdite dans certaines communes, notamment si le PLU (Plan Local d’Urbanisme) limite la hauteur des immeubles.
2. Les contraintes techniques : sur le plan technique, le constructeur doit évaluer de manière précise l’état actuel du bâtiment. Il en est de même pour les impacts de l’ajout d’un ou plusieurs étages sur la structure existante. Le but est de déterminer la faisabilité technique du projet. Si les fondations d’un bâtiment ne permettent pas d’ajouter un étage, même après une reprise en sous-œuvre des fondations, le projet sera bien évidemment avorté.
3. L’autorisation de la copropriété : il convient également de recevoir l’autorisation des propriétaires et copropriétaires pour réaliser un projet de surélévation. L’étape suivante concerne la phase de concertation avec tous les copropriétaires pour valider l’ampleur de la surélévation et décider ensemble du choix d’aménagement.

Si la loi ALUR n’a pas forcément eu d’impact sur la faisabilité technique ou administrative d’une surélévation, elle a facilité l’accord des copropriétaires pour tous les projets de surélévation en copropriété.

La surélévation sous la loi ALUR

Quand on parle de loi sur la surélévation, la loi ALUR est généralement sur toutes les lèvres, et ce n’est pas un hasard.

La loi ALUR, à consulter ici, est un ensemble de texte voté en 2014 pour simplifier l’accès au logement et faciliter la rénovation urbaine. La loi ALUR remplace la loi du 10 juillet 1965, et a donc modernisé un certain nombre de contraintes.

Ainsi, la loi ALUR a facilité la surélévation d’un immeuble en copropriété grâce à différents éléments bien précis :

Droit de surélever en copropriété

La décision de surélévation d’une copropriété doit se faire à l’issue d’un vote en assemblée générale :

• Avant la loi ALUR : la surélévation de bâtiment pour la création de nouvelles pièces à usage privatif ne pouvait être décidée que par un vote à l’unanimité des membres du syndicat.
• Depuis la loi ALUR : depuis 2014, la loi autorise la surélévation d’un immeuble à la majorité d’au moins deux tiers des voix de copropriétaires.

Désormais, l’ensemble des copropriétaires ne doit plus nécessairement accepter un projet de surélévation, ce qui simplifie leur acceptation par le syndicat de copropriété.

Pourquoi c’est important ? Avant la loi ALUR, seuls les projets de surélévation à l’initiative des copropriétaires du dernier étage avaient tendance à aboutir. Quand les surfaces créées ne profitaient pas aux occupants du dernier étage, ces derniers avaient en effet tendance à donner leur véto, et donc à empêcher la réalisation du projet. Ce n’est plus une possibilité aujourd’hui.

La suppression du COS

Autre atout de la loi ALUR en faveur de la surélévation, cette loi a supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols. Ce dernier conditionnait l’obtention d’un permis de construire et pouvait empêcher certains projets de surélévation, notamment dans les villes les plus denses, comme Paris.

En effet, à l’usage, le COS s’est avéré très limité pour la réalisation de certains projets d’urbanisation et d’agrandissement. Les législateurs ont réalisé qu’il empêchait de très nombreux projets d’urbanisation et de surélévation à Paris ou ailleurs.

Grâce à la loi ALUR, cet outil ne prend plus effet, et les accords de permis de construire pour une surélévation sont ainsi plus nombreux.

Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

Si les copropriétaires du dernier étage n’ont plus le droit de véto sur un chantier de surélévation, la loi ALUR leur a tout de même confié un avantage par rapport aux autres copropriétaires.

Les copropriétaires situés en dernier niveau du bâtiment se voient octroyer le droit de priorité sur l’achat des surfaces créées :

• Avant de conclure la vente d’un ou de plusieurs lots, le syndicat de copropriété doit notifier aux copropriétaires de l’étage supérieur son intention de vendre.
• Il doit également indiquer le prix et les conditions de vente.
• Les copropriétaires du dernier étage bénéficient des mêmes droits de priorité en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Cela signifie qu’un copropriétaire du dernier étage aura toujours l’opportunité d’acheter les surfaces créées au-dessus de son appartement.

À savoir : dans le cas d’une surélévation partielle d’un immeuble, le droit de priorité ne s’applique que pour les copropriétaires des appartements au-dessus desquels sont réalisés la surélévation.

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Qui peut être à l’initiative d’une surélévation de maison ou d’immeuble ?

Si la loi ALUR facilite un projet de surélévation, la réalisation d’une surélévation d’immeuble reste un chantier très technique, dont la réalisation dépend de différents critères.

Qui peut décider la surélévation d’un appartement ou d’un immeuble ?

La décision d’un projet de surélévation peut être à l’initiative de différents acteurs, à savoir :

• Le propriétaire unique d’un immeuble entier : si un bâtiment n’est pas en copropriété, son propriétaire peut décider d’entamer un projet de surélévation. Les travaux de surélévation seront à sa charge et sous sa responsabilité.
• L’ensemble des copropriétaires si l’immeuble est en copropriété : de ce fait, le syndicat de copropriété peut prendre en charge les travaux de surélévation et il devient ainsi maitre d’ouvrage. Il peut aussi décider de vendre son droit à construire à un promoteur tiers, qui deviendra le maitre d’ouvrage.
• Le propriétaire d’un logement en copropriété situé en dernier étage : s’il désire agrandir son logement grâce à une surélévation d’appartement. En l’occurrence, le propriétaire demandeur deviendra maitre d’ouvrage et sera le seul copropriétaire à payer les travaux.

Une fois le propriétaire ou les copropriétaires décidés, la réalisation de la surélévation dépendra des résultats de l’avant-projet. Des contraintes techniques ou administratives peuvent en effet empêcher la réalisation du projet.

Qui peut empêcher la surélévation d’un bâtiment ?

Si vous envisagez de surélever un immeuble ou une maison, il faut savoir que la réalisation d’une surélévation peut être empêchée dans les cas suivants :

• Refus de la copropriété : comme vu plus haut, 2/3 des voix des copropriétaires sont nécessaires pour accepter un projet de surélévation. Sans cette majorité aux deux tiers, le projet ne pourra pas avoir lieu.
• Impossibilité technique : même avec accord des copropriétaires, une surélévation d’immeuble peut ne pas être possible. À l’issue d’une étude de faisabilité, on peut réaliser que l’immeuble est trop fragile pour recevoir un étage supplémentaire.
• Refus de permis de construire : enfin, la mairie de votre commune peut refuser un projet de surélévation. Cela sera généralement dû à un non-respect des règles d’urbanisme locale (mitoyenneté, hauteur des bâtiments, matériaux utilisés, etc.).

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Quelles étapes pour la surélévation d’une copropriété ?

Vous l’aurez compris, les étapes d’une surélévation de maison sont nombreuses, et ce chantier peut nécessiter plus d’une année entre sa conceptualisation et la livraison des travaux.

Concrètement, voici les étapes nécessaires à surélever un bâtiment :

1. Obtenir l’autorisation des copropriétaires ou propriétaires du bien immobilier.
2. Budgétiser les travaux et prévoir les financements.
3. Vérifiez la conformité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme en vigueur.
4. Etudier les plans et le bâtiment pour vérifier la faisabilité technique de la surélévation.
5. Réaliser les plans de surélévation en fonction des contraintes techniques et administratives.
6. Obtenir un permis de construire pour la surélévation.
7. Réaliser les travaux.

L’avant-projet d’une surélévation vise généralement à confirmer la possibilité technique, administrative et budgétaire du projet de surélévation.

À l’issue de cet avant-projet, il peut arriver que la conclusion soit l’impossibilité de surélever l’immeuble. Auquel cas, les frais engagés dans l’avant-projet auront été dépensés à perte pour le syndicat ou pour le copropriétaire.

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Quel est le prix d’une surélévation ?

En dehors des règles d’urbanisme, une copropriété doit bien évidemment s’intéresser à la question du prix d’une surélévation. À titre informatif, le prix d’une surélévation est estimé entre 2000 et 5000 euros par mètre carré en moyenne. Ainsi, une surélévation de 80 m² coûtera entre 160 000 et 400 000 euros.

Le coût d’une surélévation est conséquent… mais peut en réalité s’avérer être un excellent investissement. À titre de comparaison, le prix de l’immobilier à Paris est estimé entre 9500 et 12 200 euros par mètre carré.

La même surélévation à Paris apporterait donc un patrimoine immobilier estimé entre 760 000 et 976 000 euros. Autrement dit, la construction d’une surélévation de 80 m² à Paris pourrait permettre à un syndicat de copropriété de générer plus de 500 000 euros de profit.

Ainsi, il n’est pas rare qu’un chantier de surélévation soit l’occasion de rénover intégralement une copropriété ancienne. Naturellement, la surélévation sera nettement moins intéressante dans les communes où le prix de l’immobilier est bas.

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