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Surélévation de maison et voisinage

Surélévation de maison et voisinage ne font pas forcément bon ménage ! Lors d’une surélévation d’immeuble ou de maison, il est essentiel d’accorder une certaine attention au voisinage et aux éventuelles nuisances qu’une surélévation pourrait créer. Cette page vous explique les droits et les devoirs d’un propriétaire qui cherche à surélever sa maison.

Surélévation de maison et voisinage : quels enjeux ?

La surélévation d’une maison consiste à ajouter un étage supplémentaire ou une portion d’étage à un bâtiment existant. Comme on l’imagine, une telle modification de la structure du bâtiment peut entraîner différents soucis, notamment du point de vue du voisinage.

Qu’il s’agisse d’une surélévation totale ou partielle, ce type de travaux peut déranger vos voisins par différents biais :

  • Privation de vue,
  • Privation de soleil,
  • Vis-à-vis trop important,
  • Manque d’intimité, etc.

Dès lors, il est toujours conseillé d’avoir l’accord de son voisinage au moment de surélever une maison. Cela ne veut pas nécessairement dire que l’accord des voisins est obligatoire, mais il ne faut pas non plus oublier que les travaux de surélévation doivent respecter certaines règles.

Notre entreprise de surélévation à Paris vous en dit plus sur les règles et obligations d’un propriétaire en matière de voisinage. Nous vous expliquons également comment faciliter la faisabilité technique de votre projet de surélévation.

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Les règles de surélévation d’une maison

Comme tous les travaux d’agrandissement de maison, la surélévation exige de respecter une certaine procédure. Il s’agit notamment de respecter les règles d’urbanisme instaurées par votre mairie et par les pouvoirs publics.

Un propriétaire n’a donc pas tous les droits au moment de surélever son logement. Faisons le tour des règles et contraintes qui s’appliquent sur un projet de surélévation.

Surélévation et permis de construire

En premier lieu, un projet de surélévation doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. C’est obligatoire d’une part car les travaux vont modifier l’apparence du bâtiment, et d’autre part car ils vont augmenter sa surface habitable.

Surélever sa maison peut nécessiter selon les cas :

  • Une déclaration préalable : si la surface ajoutée ne dépasse pas les 20 m² (ou 40 m² pour les communes concernées par un PLU ou d’un POS) et que la surface habitable totale après travaux ne dépasse pas les 150 m².
  • Un permis de construire : dans tous les autres cas. Consultez notre dossier surélévation et permis de construire si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet.

Dans la majorité des cas, la surélévation d’une maison va nécessiter un permis de construire. D’autres autorisations d’urbanisme peuvent s’appliquer, notamment dans les zones classées ou à proximité d’un monument historique (situations qui rendront la surélévation nettement plus délicate à réaliser).

Le voisinage peut alors décider de s’opposer au permis de construire auprès des services d’urbanisme de la mairie.

À savoir : avant même de demander une autorisation de construire, le propriétaire doit faire réaliser une étude préalable à la surélévation. Cette dernière permet de déterminer si le chantier est réalisable, à la fois d’une manière technique et administrative. L’étude préalable prend également en compte les contraintes de voisinage et les règles d’urbanisme locales.

Surélévation de maison et voisinage : ce qui peut bloquer

Une demande d’autorisation pour surélévation peut être refusée pour différentes raisons. Par exemple, les services d’urbanisme peuvent refuser un projet qui dépasse la hauteur maximale indiquée par le Plan Local d’Urbanisme, ou dont l’apparence ne respecte pas les préconisations générales indiquées dans ce dernier.

En effet, la hauteur maximale d’une surélévation est souvent encadrée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le PLU est un document d’urbanisme qui définit les règles d’utilisation du sol au sein d’une commune. Il fixe notamment les hauteurs maximales autorisées pour les constructions en fonction des zones où elles se situent. Il est donc important de se renseigner sur les règles applicables dans sa commune avant de déposer une demande d’autorisation de surélévation.

Du côté du voisinage, différents éléments peuvent poser problème lors d’une surélévation :

  • La limite de propriété, à savoir la possibilité ou non de construire à proximité du terrain du voisin. En règle générale, la distance minimale admise est de 3 mètres entre le terrain et la première construction.
  • La privation de vue, qui peut poser problème si votre surélévation va masquer certaines des fenêtres du voisin. Attention, car le voisin peut alors demander un recours et obtenir des dommages et intérêts, même dans le cas où le permis de construire a été autorisé par la mairie.
  • La mitoyenneté, qui n’est possible qu’avec l’accord du voisin. Surélever une maison mitoyenne nécessite donc obligatoirement l’accord du voisin.
  • La servitude de vue, à savoir la distance séparant les fenêtres du voisinage. Vous ne pouvez pas construire à moins de 1,90 m pour une vision droite (la fenêtre du voisin est en face), et de 60 cm pour une vision oblique (la fenêtre du voisin est sur le côté).
  • Les règles de servitude du voisinage, la surélévation ne devant pas empêcher un voisin d’accéder à son terrain ou à la voie publique.
  • L’écoulement des eaux pluviales, qui doivent absolument être dirigées sur votre terrain, et jamais sur la parcelle voisine.

Il faut noter que le PLU et le POS (Plan d’Occupation des sols) peuvent mentionner des règles d’urbanisme spécifiques pour chaque commune. L’étude préalable à la surélévation vise justement à étudier ces documents et les règles en place, pour s’assurer de la conformité du projet avec la réglementation.

Si vous vous renseignez spécifiquement sur la surélévation en copropriété, n’hésitez pas à consulter notre rappel sur la loi ALUR et la surélévation, qui résume tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

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Surélévation et conflits de voisinage

Au moment de surélever une maison, l’autorisation du voisin n’est pas obligatoire (sauf en cas de mitoyenneté). Néanmoins, il reste conseillé de parler de votre projet à vos voisins, voire d’obtenir un document écrit qui indique leur accord.

Cela va nécessairement s’avérer plus important dans le cadre de maisons proches. Il reste essentiel de prendre en compte votre voisinage lors d’une surélévation, notamment si la construction risque de masquer une fenêtre.

En premier lieu, le voisin mécontent peut contester une autorisation d’urbanisme dans les 2 mois qui suivent l’affichage du permis de construire (ou dans les 6 mois qui suivent l’achèvement des travaux, si l’obligation d’affichage du permis de construire n’a pas été respectée). Ceci peut retarder ou tout bonnement annuler l’obtention du permis de construire.

Il faut par ailleurs comprendre que votre voisin peut décider de vous poursuivre après les travaux pour privation de vue :

  • Il peut en premier lieu fait un constat d’huissier, photos et documents à l’appui.
  • Ensuite, il est en mesure de saisir le tribunal d’instance pour obtenir des dommages et intérêts. Si ces derniers s’élèvent à plus de 10 000 euros, c’est le tribunal de grande instance qui sera saisi.

Dans les zones fortement urbanisées, il est rare que le juge concède en faveur du voisin plaignant. En revanche, la question se posera clairement dans une zone peu urbanisée. Dans tous les cas, mieux vaut obtenir un accord ou un arrangement préalable avec son voisin, pour éviter tout conflit.

Les autres contraintes liées à la surélévation d’une maison

On notera que les contraintes de voisinage ne sont pas les seules à être prises en compte lors d’un projet de surélévation. Les étapes de surélévation d’une maison doivent nécessairement commencer par une étude de faisabilité.

L’avant-projet d’une surélévation va déterminer clairement :

  • Les contraintes techniques : il s’agit de faire une étude du sol et des fondations, pour déterminer quel poids la maison est capable de supporter et comment renforcer la structure du bâtiment au besoin.
  • Les contraintes administratives : il s’agit de vérifier les règles d’urbanisme (PLU, POS, etc.) pour s’assurer que la surélévation est possible, et dans quelles conditions. Cette étude s’intéressa également aux servitudes et au voisinage.

L’étude préalable à la surélévation va permettre de déterminer si elle est possible ou non, que ce soit d’un point de vue technique ou administratif. Cette étude vous permettra notamment de connaître vos droits et de vérifier que votre projet est bel et bien faisable, et qu’il ne remet pas en cause les droits du voisinage.

Vous en savez désormais plus sur la surélévation et le voisinage. Si vous avez un projet de surélévation, sachez que notre entreprise peut vous proposer une surélévation clé en main. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus. Si vous cherchez des informations générales sur le prix d’une surélévation de maison, n’hésitez pas à consulter notre article dédié.

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