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Surélévation de maison : le guide complet

Vous cherchez à créer une extension de maison pour gagner en mètres carrés habitables ? La surélévation de maison est une solution d’agrandissement de maison par le haut. Elle consiste à ajouter un étage supplémentaire sur une maison existante. Ainsi, surélever une maison permet de profiter de nouvelles pièces, sans réduire pour autant l’espace de votre jardin. Cependant, la surélévation est un chantier complexe, qui doit répondre à un ensemble de contraintes techniques, urbanistiques et juridiques. Notre entreprise de surélévation vous guide pas à pas dans votre projet d’extension de maison verticale. Ce guide vous informe également sur les étapes d’une surélévation, et sur le budget à prévoir pour surélever une maison.

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Qu’est-ce qu’une surélévation de maison ?

Commençons par donner la définition d’une surélévation de maison, qu’on appelle également parfois le rehaussement de maison ou encore la surélévation de toiture.

La surélévation est le fait d’ajouter un étage supplémentaire sur une maison existante, afin de  créer une ou plusieurs pièces supplémentaires par-dessus votre bien immobilier.

Il existe trois principaux types de surélévations :

  • Le changement de pente de toiture : consiste à modifier la charpente, pour permettre d’aménager des combles perdus. Cela reste un chantier conséquent, mais qui permet de limiter les travaux de maçonnerie (il ne faut pas nécessairement recréer un mur).
  • La surélévation partielle : la surélévation partielle de toiture consiste à surélever juste une partie de la maison. Il peut par exemple s’agir d’ajouter un étage supplémentaire au-dessus du garage. Un rehaussement partiel permet de limiter les coûts d’un tel projet.
  • Le rehaussement complet : consiste tout simplement à ajouter un étage par-dessus la maison existante. C’est une option intéressante, car elle peut aller jusqu’à doubler la surface habitable d’une maison (dans le cas d’un logement de plain-pied).

Dans tous les cas, le rehaussement d’une maison est un chantier coûteux et conséquent. Il exige en effet de retirer la couverture existante, voire la charpente. Pour cette raison, ce type de chantier est avant tout intéressant dans les villes où le prix du mètre carré est élevé (notamment Paris ou encore Lyon).

Ce type de projet vous intéresse ? Dans la suite de cette page, notre entreprise de surélévation vous explique tout ce qu’il faut savoir sur un tel chantier.

Surélévation d'une maison
La surélévation de maison consiste à ajouter un étage supplémentaire sur un bâtiment existant. C’est un chantier coûteux, mais qui peut s’avérer très intéressant dans les grandes villes, dans lesquelles les mètres carrés habitables sont rares et chers !

Comment surélever une maison ?

Pour comprendre comment surélever une maison, il est impératif de décortiquer toutes les étapes d’un tel projet.

Comme on l’imagine, un projet de surélévation s’étale au minimum sur un an, entre les premières études préliminaires et la livraison du chantier. C’est donc un projet qui se prévoie à moyen-terme, et qui nécessite de passer par différentes phases bien précises.

Globalement, un projet de surélévation de maison va toujours se décomposer comme suit :

  1. L’étude de faisabilité : pour commencer, il est nécessaire d’étudier la structure de la maison, ainsi que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour vérifier si la surélévation est réalisable. Les règles d’urbanisme peuvent interdire une surélévation, tout comme certaines contraintes techniques ou architecturales peuvent rendre un tel projet impossible. L’étude permet alors de vérifier si la surélévation d’une maison est envisageable ou non. Elle permet également de définir quel type de surélévation est le mieux adapté aux contraintes du projet.
  2. L’étude de coût : naturellement, il est important d’estimer le prix d’une surélévation. L’étude de faisabilité peut donner lieu à un devis de surélévation. Il s’agit alors de vérifier que les capacités financières du maître d’ouvrage soient suffisantes, mais aussi de s’assurer une surélévation pertinente du point de vue immobilier. À titre informatif, le prix d’une surélévation dépasse souvent les 3000 € du mètre carré. Voilà pourquoi on conseille ce type de travaux essentiellement dans les grandes villes, dont le prix de l’immobilier au mètre carré dépasse parfois largement cette somme !
  3. Les autorisations administratives : la surélévation d’une toiture nécessite au minimum une déclaration préalable. La plupart du temps, c’est un permis de construire qui sera nécessaire. Cette étape ne doit pas être sous-estimée, car un dossier mal préparé sera systématiquement refusé par la mairie. Une fois encore, l’étude de faisabilité doit faciliter le dépôt de dossier. Idéalement, mieux vaut travailler avec un architecte pour simplifier les demandes.
  4. La réalisation des travaux : ce n’est qu’après les étapes précédentes qu’un chantier de surélévation de maison peut commencer. Nous détaillons plus précisément les étapes de construction d’une surélévation dans la suite de cet article.

Face à une telle complexité technique et administrative, il est préférable de confier un projet de surélévation à un architecte spécialisé.

Si vous le souhaitez, DSD Rénov dispose d’architectes spécialistes de la surélévation, mais aussi d’un bureau d’études en interne. C’est ce qui nous permet de proposer des chantiers de surélévation clé en main, intégralement pris en charge par nos équipes.

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Comment savoir si une surélévation est possible ?

Si vous ne savez pas encore s’il est possible de surélever votre bien immobilier, il est important de vous pencher sur le sujet.

L’étude de faisabilité

Généralement, on réalise une étude de faisabilité pour surélévation afin de vérifier la pertinence du projet. Cette étude de faisabilité s’intéresse à deux sujets principaux :

  • L’étude technique : il s’agit de vérifier si les fondations et les murs porteurs sont en mesure de supporter un étage supplémentaire. L’étude technique doit aussi permettre de déterminer quelles charges peuvent être supportées par la maison, et conditionner ainsi le choix des matériaux.
  • L’étude administrative : l’étude administrative vise quant à elle à vérifier que la commune autorisera bel et bien de tels travaux. Une surélévation de maison peut notamment être empêchée par une hauteur limite pour une maison individuelle, ou par des conditions du Plan Local d’Urbanisme.

C’est un bureau d’études qui réalise ce type d’examen. Naturellement, l’étude de surélévation est payante (comptez en moyenne quelques centaines d’euros). Son coût sera malheureusement un budget « perdu » si l’étude met en valeur l’impossibilité de surélever la maison.

Notre conseil : avant de faire appel à une entreprise de surélévation ou à un bureau d’études, vous pouvez toujours vérifier auprès de votre commune si des surélévations de toiture ont déjà été réalisées. Pensez à contacter le service d’urbanisme de votre commune pour qu’il puisse vous renseigner sur le sujet.

Quelles autorisations administratives pour surélever sa maison ?

Pour surélever la toiture d’une maison, il est forcément nécessaire de modifier son aspect extérieur. Par ailleurs, la surélévation d’une maison ajoute des mètres carrés supplémentaires, qui doivent être déclarés en mairie.

Pour de tels travaux, l’obtention d’une autorisation de construire constitue une étape obligatoire.

Les autorisations nécessaires peuvent varier selon la surface supplémentaire ajoutée :

  • Pour une surélévation de moins de 40 m² : une déclaration préalable des travaux suffit généralement, sauf si le PLU exige un permis de construire.
  • Pour une surélévation de plus de 40 m² : le permis de construire pour surélévation est nécessaire. Il est nettement plus complexe à réaliser que la déclaration préalable.
  • Pour une surélévation qui porte la surface habitable à plus de 150 m² : dès lors que l’agrandissement de maison fait passer la surface à 150 m² ou plus, vous aurez non seulement besoin d’un permis de construire, mais l’intervention d’un architecte sera également obligatoire.

Dans tous les cas de figure, il est préférable de faire appel à un architecte pour une surélévation de maison. Ce dernier va non seulement vous proposer des plans de surélévation, mais aussi vous garantir un projet qui respect le PLU et s’intègre parfaitement dans l’architecture locale.

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Les étapes des travaux de surélévation

Après avoir reçu les autorisations administratives pour votre chantier, vous allez pouvoir débuter un chantier de surélévation de maison.

Les étapes d’une surélévation de toiture, une fois le chantier commencé, sont les suivantes :

Le dépôt de la toiture

Afin de pouvoir surélever une maison, la première étape des travaux est la dépose de la toiture.

La durée de cette opération varie en fonction de la surface, mais en général cela prend entre trois et cinq jours. C’est la durée nécessaire pour l’enlèvement des tuiles, des ardoises et de toutes les charpentes.

La mise en place des bâches pour la protection de l’intérieur est indispensable. Toutefois, elles sont tout aussi essentielles pour les prochaines étapes.

Outre le permis de construire, certaines communes exigent un permis de démolir pour ces travaux. Une fois encore, mieux vaut bien vous entourer (architecte ou entreprise de surélévation) en ce qui concerne la gestion administrative du chantier.

Notre conseil : comme la surélévation d’une maison nécessite de retirer la toiture, il est évident que ce chantier est davantage conseillé sur une maison à la toiture ancienne. Vous pouvez alors non seulement profiter de la surélévation pour changer la couverture de toit, mais aussi pour améliorer l’isolation de la toiture.

Le rehaussement de maison

À la suite de la dépose des charpentes, il est maintenant temps de surélever les murs :

  • Pour un simple changement de pente de toiture : il peut suffire d’ajouter quelques rangées de parpaings afin de rendre les combles habitables.
  • Pour une surélévation partielle ou complète : il sera généralement nécessaire de monter des murs. On peut alors utiliser trois principaux types de surélévation : la maçonnerie, la surélévation en bois ou la surélévation métallique.

Durant toute cette étape du chantier, le logement reste exposé aux intempéries. Voilà pourquoi on cherche à réaliser cette étape rapidement, afin de pouvoir mettre le chantier hors d’air et hors d’eau le plus vite possible.

La surélévation de la toiture

Une fois les maçonneries réalisées, l’entreprise de surélévation va procéder à la pose d’une nouvelle toiture :

  • Pose de la charpente,
  • Pose d’une nouvelle couverture de toit,
  • Isolation de la toiture (par sarking ou par l’intérieur).

Cette étape permet de protéger le logement des intempéries. Elle doit forcément être confiée à des artisans couvreurs spécialisés, qui garantissent une toiture parfaitement étanche et durable.

Notez que notre entreprise propose également ses services de couvreur, ce pour quoi nous sommes en mesure de réaliser une surélévation de maison de A à Z.

L’aménagement intérieur et les finitions

Après la surélévation de la toiture, viennent ensuite les finitions, qui permettent de finaliser la surélévation.

L’aménagement intérieur est une partie essentielle des travaux de surélévation :

  • Aménagement des réseaux (électricité, éclairage, voire plomberie),
  • Pose et aménagement des cloisons,
  • Pose des revêtements (sols et murs),
  • Décoration,
  • La pose d’un escalier d’accès.

Il ne faut pas oublier qu’une surélévation de maison change généralement la disposition intérieure d’une maison. Il faut en effet prévoir un emplacement pour la pose d’un escalier, et l’apparition d’une ou de plusieurs nouvelles pièces a tendance à modifier le rôle de chaque salle existante.

À savoir : il ne faut pas non plus oublier les finitions extérieures, par exemple la réalisation d’un enduit de façade ou la pose d’un bardage, qui vont compléter la surélévation et faciliter son intégration dans le reste de la maison.

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Quelle entreprise pour une surélévation ?

La réalisation d’une surélévation est forcément un chantier complexe. Vous avez donc tout intérêt à identifier un prestataire de surélévation de maison fiable et compétent.

Dans les faits, différents spécialistes peuvent vous accompagner dans une surélévation :

  • L’entreprise de surélévation : vous pouvez recourir à une société spécialisée, comme DSD Rénov, qui peut vous proposer un chantier de surélévation clé en main. Vous travaillez avec un seul prestataire, qui a l’habitude d’intervenir sur un tel chantier. Notre équipe travaille avec des architectes en interne, ce qui nous permet de vous proposer une prestation sur-mesure.
  • L’architecte : une surélévation peut être réalisée par un architecte, qui prendra alors en charge la maîtrise d’oeuvre. L’architecte peut vous conseiller sur le choix des artisans et spécialistes, mais cette option nécessite souvent de faire intervenir de multiples sociétés sur le même chantier, ce qui peut rendre l’opération plus complexe et moins sécurisée.

Dans tous les cas, veillez à ce que les entrepreneurs soient couverts par une assurance décennale à jour, et disposent de l’expérience suffisante pour un tel projet.

Il va sans dire que surélever une maison est un chantier qui représente un véritable enjeu technique, et pourrait créer de graves dommages si le chantier n’est pas réalisé dans les règles de l’art.

Les différents types de surélévation

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, la surélévation d’une maison peut prendre différentes formes, en fonction de la nature du projet et du bien immobilier existant.

Faisons le tour des principaux types de surélévation de maison :

Le changement de pente de toiture (ou rehaussement de toiture)

Le rehaussement d’une maison le plus basique, mais qui exige tout de même des travaux conséquents, est le changement de pente de toit. Il s’agit d’une forme de surélévation légère, qui ajoute peu ou pas de maçonneries complémentaires.

Le changement de pente d’une maison va consister à ajouter quelques étages de briques pour surélever les combles, et permettre de les aménager. Dans certains cas, il s’agit « simplement » de modifier l’inclinaison de la charpente, pour augmenter la hauteur sous combles.

Ce type de surélévation est adapté dans les cas suivants :

  • Les combles de la maison ne sont pas aménageables, du fait d’une pente trop élevée ou d’une hauteur sous plafond trop limitée.
  • Vous n’avez pas nécessairement besoin d’une grande surface habitable complémentaire.
  • Vous cherchez une surélévation qui réduit au maximum la hauteur du bâtiment, par exemple du fait des règles d’urbanisme locales.

Ce type de surélévation est notamment pertinent si vous cherchez à réduire au maximum les charges portées sur les fondations, et/ou à limiter l’impact visuel des travaux sur le bâtiment existant (par préférence personnelle ou pour respecter les consignes des services d’urbanisme de votre commune).

Rehaussement des combles
Le rehaussement de toiture consiste à modifier la pente de toiture pour aménager des combles (crédits photo CC BY 3.0)

La surélévation de maison partielle

Une surélévation de maison partielle est un chantier adapté pour créer un nouvel espace habitable au sommet d’une maison.

La surélévation partielle de toiture consiste à ajouter un étage supplémentaire sur une partie du bâtiment existant.

Ce type de surélévation est intéressant dans les cas suivants :

  • Votre bien immobilier est vaste, et vous n’avez pas besoin d’une très grande surface habitable complémentaire.
  • Les règles d’urbanisme ou les contraintes de voisinage limitent vos possibilités de surélévation de maison.
  • Vous cherchez à réduire le budget total des travaux.
  • L’architecture de votre bien immobilier simplifie la surélévation partielle (elle permet par exemple de combler une toiture-terrasse).

Dans certains cas, la surélévation partielle permet de réduire les coûts, puisqu’elle ne nécessite pas la dépose complète de la couverture de toit.

À savoir : un bon architecte sera le mieux à même de vous aider à trancher entre une surélévation totale ou partielle, en fonction des contraintes techniques et budgétaires de votre projet.

La surélévation totale

Vous l’aurez aisément compris, une surélévation de maison totale consiste à ajouter un étage supplémentaire sur la totalité de la maison ou de l’immeuble.

C’est souvent le type de surélévation que l’on retrouvera en copropriété, ou encore lors de la surélévation de maisons de plain-pied. Une surélévation totale permet d’ajouter plusieurs pièces, et une surface habitable complémentaire non négligeable.

Sur une surélévation d’immeuble, cela peut être l’occasion de créer un ou plusieurs appartements supplémentaires sur une copropriété existante.

En contrepartie, il s’agit d’un chantier qui peut s’avérer extrêmement coûteux, puisqu’il nécessite de lourds travaux de renforcement des fondations et du gros oeuvre.

Pour une surélévation totale, on va privilégier l’ossature bois ou l’ossature métallique, qui permettent de réduire les poids apportés à la structure du bâtiment.

Quels matériaux pour la surélévation d’une maison ?

En dehors de la nature globale du projet (surélévation totale ou partielle, rehaussement, changement de pente, etc.), le choix des matériaux et des techniques de construction peut également varier.

Une fois de plus, le choix des solutions de surélévation peut varier selon différents critères, comme nous le verrons en bas de cette page. Présentons pour le moment les différents matériaux possibles pour surélever une maison :

La surélévation maçonnée

Dans certains cas, il est préférable de recourir à une surélévation de maison maçonnée. La surélévation maçonnée peut être réalisée à l’aide de parpaings ou de briques monomur, comme la plupart des extensions de maison.

Il s’agit d’une solution solide et résistante, qui peut facilement s’intégrer au bâtiment existant. On peut notamment réaliser un enduit de façade sur l’ensemble des murs extérieurs, ce qui permet d’harmoniser l’apparence du bâtiment.

En revanche, une surélévation de maison en dur peut représenter différents défis :

  • Les surélévations en béton sont plus lourdes, et exigent donc très souvent une reprise en sous-œuvre conséquente.
  • Le chantier exigeant du ciment, il nécessitera un certain temps de séchage. Il s’écoulera donc forcément sur plusieurs mois.
  • Le coût d’une surélévation maçonnée est généralement plus élevé.

À part sur certains chantiers de surélévation partielle, on utilise de moins en moins de maçonneries pour surélever un bâtiment. Sont souvent privilégiés les matériaux de construction « sèche » que sont le bois et le métal.

Rehaussement d'une maison maçonnée
Le rehaussement d’une maison maçonné peut simplifier l’intégration de la surélévation par rapport au reste du bâti

La surélévation à ossature bois

La construction à ossature bois est tout simplement une référence aux États-Unis. En France, on la retrouve essentiellement dans le cadre d’écoconstruction, mais aussi pour construire des extensions de maison.

Une surélévation à ossature bois a le principal atout de réduire le poids total du projet. Ainsi, les surélévations en bois sont les plus fréquemment utilisées sur des maisons anciennes.

Elles permettent en effet de rendre le chantier plus rapide tout en respectant certaines contraintes techniques (notamment un poids plus léger).

Surélévation d'une maison ossature bois
Le rehaussement en ossature bois est l’une des options les plus fréquentes.

La surélévation de maison à ossature métallique

Enfin, il faut noter que de plus en plus de surélévations utilisent l’acier comme matériau principal.

Une surélévation de maison à ossature métallique est encore plus légère et résistante qu’une surélévation à ossature bois. Elle est conçue sur mesure grâce à un système d’impression 3D, qui permet de réduire au maximum le temps du chantier, et donc de réduire certains coûts.

C’est une option de plus en plus préconisée pour surélever une maison, car elle permet parfois de surélever une maison sans apport de charges. En effet, une surélévation et une charpente métallique seront parfois plus légères que l’ancienne toiture avec charpente en bois.

Surélévation à ossature métallique
Une surélévation de maison à ossature métallique permet de réduire considérablement les charges portées sur un bâtiment, mais aussi le temps de réalisation des travaux.

Comment choisir un type de surélévation ?

Il est bon de comprendre que le choix d’un type de surélévation n’est pas uniquement lié aux préférences du maître d’ouvrage.

Dans les faits, le choix d’un type de surélévation peut dépendre de nombreux éléments :

  • L’architecture du bâtiment et les contraintes d’urbanisme,
  • Le poids total de la surélévation,
  • Les besoins du maître d’ouvrage,
  • L’état initial du bâtiment et de ses fondations,
  • La hauteur totale du bâtiment et les règles du PLU,
  • Les contraintes techniques et budgétaires.

Le choix d’une solution sera généralement déduit suite à l’étude de faisabilité et à l’avant-projet. Ce n’est qu’après avoir étudié le bâtiment et les contraintes techniques et administratives qu’un architecte pourra vous conseiller sur le type de rehaussement de maison le mieux adapté à vos besoins.

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Quel est le prix d’une surélévation ?

En dehors des considérations techniques et administratives, qui peuvent rendre un rehaussement de maison impossible, la surélévation nécessite également un budget important.

Il est essentiel de bien comprendre que c’est un chantier nettement plus lourd et plus coûteux que tout autre projet d’extension de maison (agrandissement de maison horizontal ou véranda). Mieux vaut donc rapidement estimer le prix d’une surélévation de maison, pour se faire une idée du caractère réaliste de votre projet immobilier.

Prix de surélévation d’une maison au m2

Du côté du budget, la surélévation d’une maison se chiffre toujours en dizaines, voire centaines de milliers d’euros.

En moyenne, on considère que le prix de surélévation d’une maison se situe entre 2500 et 4000 euros par mètre carré. Pour une rehausse de maison de 60 mètres carrés, il faudra ainsi compter entre 150 000 et 240 000 euros TTC, tous frais compris.

Il est donc évident qu’un tel projet nécessite d’être parfaitement planifié et budgétisé.

Face à de tels coûts, le rehaussement d’une maison n’est intéressant que dans les plus grandes villes (où le coût de l’immobilier est élevé) ou pour les gros projets de rénovation (si les travaux de réfection de charpente et de toiture étaient déjà prévus).

À savoir : sur une maison avec terrain, une extension de maison traditionnelle (agrandissement de maison horizontal) sera toujours moins coûteuse qu’une surélévation.

De quoi dépend le coût de rehaussement d’une maison ?

Les travaux de rehausse de maison sont complexes, et leur budgétisation exige une étude complète.

Concrètement, le coût total lié à de tels travaux dépendra de multiples facteurs :

  • La surface totale de la surélévation,
  • Les matériaux utilisés,
  • La complexité du projet,
  • Le choix des isolants,
  • L’aménagement intérieur de la surélévation.

La seule manière d’estimer précisément le coût d’une surélévation est de contacter un architecte ou une entreprise spécialisée. Dans de nombreux cas, l’estimation précise du budget n’est réalisable qu’après un avant-projet.

Vous souhaitez réaliser une surélévation de maison ? Sachez que notre entreprise, DSD Rénov, peut vous accompagner dans tous vos projets de surélévation. Nos architectes en interne vous proposent un chantier de rehaussement de maison clé en main. N’hésitez pas à contacter notre équipe pour nous présenter votre projet et demander une première estimation tarifaire gratuite.

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