La rénovation d’une copropriété peut s’avérer un peu plus complexe que la rénovation d’une maison. Et pour cause, les travaux de rénovation des espaces communs doivent être votés en assemblée générale, et décidés par tous. Pour vous donner une vision plus précise d’un tel projet, cette page vous présente les principales étapes des travaux de rénovation dans une copropriété.
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Les spécificités des travaux en copropriété
En premier lieu, rappelons que la rénovation d’un immeuble en copropriété est par nature plus complexe que celle d’une maison d’un point de vue administratif.
Et pour cause, alors qu’il suffit à un propriétaire de faire appel à une entreprise de rénovation et de les entamer, les copropriétaires doivent préalablement faire accepter les travaux. Avant de choisir cette entreprise de rénovation de maison, il sera donc nécessaire pour la copropriété de voter les travaux en assemblée générale.
Par ailleurs, le coût des travaux sur les parties communes sera divisé entre les copropriétaires, ce qui peut ajouter une couche à la complexité décisionnelle à un tel projet.
Pour vous donner une vision claire de la marche à suivre pour rénover une copropriété, laissez-nous vous présenter les principales étapes de tels travaux.
Bon à savoir : la procédure décrite sur cette page évoque bien évidemment les travaux de rénovation sur les parties communes (couloirs, façade, toiture, etc.). Les travaux sur les parties privatives (intérieur de l’appartement) pourront être réalisés sur initiative du copropriétaire seul… sauf dans le cadre où elles peuvent impacter les parties communes, par exemple si elles touchent à un mur porteur.
Les étapes d’une rénovation en copropriété
Pour vous aider à mieux comprendre les travaux en copropriété, détaillons les principales étapes de rénovation d’un immeuble en copropriété.
Diagnostic technique et identification du besoin
Comme c’est le cas lors de la rénovation d’une maison, tout projet de travaux en copropriété part initialement d’un besoin !
Le projet de rénovation en lui-même passera par la réalisation d’un diagnostic et par l’étude des éléments à rénover. La réalisation d’un diagnostic technique ou l’expression du besoin peuvent être réalisées par différents acteurs :
- Les copropriétaires ou le conseil syndical : la demande initiale peut être faite par un copropriétaire (par exemple suite à des désordres dans son appartement, comme une fuite de toiture), ou encore par le conseil syndical (tout simplement dans l’optique de l’entretien de l’immeuble).
- Le syndic de copro : il peut arriver que les travaux soient initialement conseillés par le syndic, dans le cadre de l’entretien courant des parties communes.
- Un diagnostiqueur : plus récemment, il est fréquent que l’expression du besoin soit réalisée suite à un diagnostic technique global (DTG). Ce sera le cas en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique d’une copropriété.
- La mairie : dans certains cas bien précis, par exemple une injonction de ravalement ou un arrêté de péril, certains travaux peuvent être exigés par la mairie, et réalisés obligatoirement par la copropriété.
L’enjeu est quoi qu’il en soit d’avoir une vision claire de la nature des travaux à réaliser, et faire intervenir au besoin un architecte, un maître d’oeuvre ou un diagnostiqueur pour l’étude de l’existant.
Choix des solutions techniques
Une fois le besoin identifié, il sera nécessaire de choisir précisément les solutions techniques à mettre en place.
Le choix des options techniques peut être facilité par la consultation de spécialistes :
- Le DTG peut mentionner ou conseiller certains travaux,
- Un architecte peut intervenir pour l’étude de l’immeuble, et la réalisation de recommandations,
- Un entrepreneur peut enfin vous conseiller sur les solutions techniques à mettre en place, par exemple un couvreur pour des travaux de toiture en copropriété.
Ce choix va permettre de consulter des entreprises et de faire estimer le coût des travaux. Le fait d’avoir préalablement choisi votre solution technique vous permet de comparer des devis et options comparables.
Vote en assemblée générale (AG)
Après consultation des entreprises, le projet de rénovation doit être validé en AG (assemblée générale des copropriétaires).
L’AG doit permettre le vote des travaux, indispensable pour que la copropriété puisse s’engager avec une entreprise, et faire réaliser le projet. Selon la nature des travaux (obligatoires ou amélioratifs), une majorité spécifique est requise (article 24, 25 ou 26 de la loi de 1965).
Afin de faciliter les votes, l’idéal est de rassembler le maximum d’informations concernant les travaux : leur coût, le calendrier prévisionnel, leur nécessité, etc.
Réalisation et réception des travaux
Une fois les travaux votés en AG et l’entreprise sélectionnée, il ne reste plus qu’à réaliser le projet !
En la matière, il peut être conseillé de faire appel à un spécialiste pour le suivi du chantier :
- Un architecte ou un maître d’oeuvre seront responsables de la gestion du chantier.
- Si vous faites appel à une entreprise de rénovation, cette dernière peut faire intervenir un conducteur de travaux.
- À défaut, le conseil syndical aura intérêt à rester attentif à la conduite de chantier, et à veiller au bon déroulement des travaux.
Un chantier de rénovation de copropriété doit idéalement être ponctué de réunions hebdomadaires, qui permettent de faire état de l’avancement du projet, et des éventuels problèmes rencontrés.
Le chantier en lui-même se finalisera avec la réception du chantier, lors de laquelle la copropriété pourra accepter les travaux avec ou sans réserve.
Pourquoi rénover sa copropriété ?
S’il est évident que les chantiers de rénovation d’une copro peuvent être longs à se mettre en place, il n’en reste pas moins que l’entretien régulier d’un immeuble reste indispensable pour garantir sa durabilité.
Réaliser des travaux réguliers permettra d’apporter différents atouts à l’immeuble comme aux copropriétaires :
- Garantir la solidité et la durabilité du bâti,
- Mettre en valeur la copropriété, et donc la valeur des appartements,
- Eviter des travaux trop coûteux liés à un manque d’entretien (remplacement de la charpente, rénovation de maçonneries, etc.),
- S’assurer du bon état général de l’immeuble.
Trop retarder des travaux d’ampleur dans une copropriété, c’est prendre le risque de voir l’état du bien immobilier s’aggraver, et donc le coût des travaux augmenter.
Mais face à la longueur administrative d’un tel projet, le conseil syndical aura toujours intérêt à anticiper les travaux plus d’un an à l’avance, afin d’avoir le temps de sensibiliser les copropriétaires et de rassembler les fonds.
