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Travaux en copropriété : règles et conseils

Les travaux en copropriété sont régis par certaines règles, qu’il s’agisse de travaux privatifs ou communs. En tant qu’entreprise de ravalement et couverture régulièrement amenée à travailler sur les copropriétés, nous sommes à même de vous informer en détail sur le sujet. Découvrez sur cette page tout ce qu’il faut savoir sur les travaux dans une copropriété.
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Copropriété : quels types de travaux ?

Avant toute chose, il convient de rappeler que les travaux en copropriété peuvent se diviser en deux catégories :

  • Les travaux privatifs : sont les travaux réalisés dans un appartement ou dans un lot privatif de la copropriété, et qui ne sont donc pas à la charge du syndicat des copropriétaires. Ces travaux ne portent que sur les parties privatives d’un bien, et ils doivent faire l’objet d’autorisation de la copropriété dans le cas où ils modifient certaines parties communes.
  • Les travaux sur les parties communes : sont les travaux qui touchent aux parties communes de la copropriété (façade, toiture, fenêtres, couloirs, ascenseur, etc.) et sont à la charge du syndicat (les coûts des travaux sont donc répercutés sur l’ensemble des copropriétaires).

Si un copropriétaire a souvent conscience de devoir payer les travaux privatifs (puisqu’ils sont à son initiative), il ne doit pas oublier qu’il doit également régler une portion des travaux sur les parties communes (souvent en fonction de son tantième de copropriété).

Le prix d’un ravalement en copropriété peut ainsi représenter plusieurs milliers d’euros par propriétaire ! En conséquence, il est impératif de bien vous renseigner sur les futurs travaux communs réalisés dans votre copropriété.

Les travaux privatifs en copropriété

Faisons le point sur les travaux privatifs en copropriété. Si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement, il faut savoir qu’il est parfois nécessaire de recevoir l’autorisation du syndicat de copropriété.

Quels sont les travaux de copropriété privatifs ?

Comme vu plus haut, les travaux privatifs en copropriété sont les travaux à l’initiative d’un copropriétaire dans les parties privatives de son logement.

On peut par exemple citer :

  • La peinture,
  • La décoration intérieure,
  • L’installation électrique de l’appartement,
  • Les travaux d’isolation intérieure, etc.

Attention néanmoins, tous les travaux ayant un impact sur les parties privatives doivent être autorisés par la copropriété.

Quels travaux sans l’autorisation de la copropriété ?

Si vous cherchez à réaliser des travaux dans un appartement, sachez que les travaux ayant un impact sur les parties privatives doivent être autorisés par la copro.

Seuls les travaux décoratifs et qui ne touchent pas à la structure de l’immeuble ne sont pas couverts par une autorisation de la copro.

Ainsi, la plupart des gros travaux nécessiteront forcément une autorisation. Sans vouloir être exhaustif, l’ensemble des travaux suivants doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation votée en assemblée générale :

  • L’ouverture ou la démolition d’un mur porteur,
  • La démolition de cloisons,
  • Les travaux extérieurs (sur balcon),
  • Modification de la destination de l’immeuble,
  • Les travaux qui impactent l’aspect extérieur de l’immeuble (fenêtre, toiture, façade…),
  • La pose d’éléments en façade (climatisation, antenne TV, etc.),
  • Les travaux empiétant sur les parties communes,
  • Travaux de gros oeuvre (sols, canalisations communes, cheminées, etc.),
  • Transformation du logement (division d’un lot, par exemple),
  • Les travaux qui peuvent empiéter sur les droits des autres copropriétaires.

En cas de doute, il est impératif de contacter le syndicat de copropriété. En effet, des travaux réalisés sans autorisation peuvent faire l’objet d’une sanction et d’une remise en état à vos frais.

Travaux privatifs dans une copropriété
Les seuls travaux privatifs sans autorisation sont ceux qui ne modifient pas le gros oeuvre, ni la destination du logement, ni les droits des autres copropriétaires. En cas de doute, consultez votre règlement de copropriété ou consultez le syndicat de copro.

Comment faire une demande de travaux en copropriété ?

Si vous envisagez des travaux privatifs avec impact sur les parties communes, vous allez forcément devoir demander l’autorisation au syndic de copropriété.

En la matière, la demande de travaux doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, pour qu’elle soit ajoutée à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

On notera que la lettre peut être utilisée pour demander :

  • Des travaux privatifs ayant un impact sur les parties communes. Le cas échant, vous devez ajouter un dossier technique à votre demande.
  • Des travaux sur les parties communes. Vous devez alors joindre au minimum deux devis à la demande, afin de permettre d’estimer le coût des travaux.

Dans un cas comme dans l’autre,  le projet devra être présenté et voté en assemblée générale (en majorité simple ou à la double majorité, en fonction de la complexité des travaux).

Avant de faire vos demandes, il est utile d’examiner le règlement de copropriété et d’échanger avec le syndicat de copropriété, pour déterminer si l’assemblée générale est nécessaire pour valider les travaux.

Important : si la copropriété refuse vos travaux, vous ne pourrez tout simplement pas les réaliser.

Horaires de travaux en copropriété

Comme c’est toujours le cas, les travaux ne doivent pas représenter une gêne pour les autres copropriétaires, et sont donc soumis à certains horaires.

Les horaires de travaux en copropriété sont généralement fixés aux heures de bureau, c’est-à-dire entre 8 h et 20 h, du lundi au vendredi. Les travaux sont souvent autorisés également le samedi (parfois sur des plages horaires réduites) et interdits le dimanche et les jours fériés.

Le règlement de copropriété peut indiquer les horaires à respecter pour vos travaux privatifs.
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Les travaux de copropriété sur les parties communes

En tant qu’entreprise de ravalement et de couverture, les travaux sur parties communes sont bien évidemment ceux où nous intervenons le plus souvent.

Les travaux sur parties communes seront systématiquement soumis au vote lors d’une assemblée générale. Ils peuvent être à l’initiative du syndicat de copropriété ou d’un copropriétaire.

Ces travaux englobent tous les chantiers de modification, de rénovation ou d’entretien des parties communes :

  • Rénovation de toiture,
  • Ravalement,
  • Isolation extérieure d’une copropriété,
  • Pose d’équipements collectifs (ascenseur, système de sécurité, chauffage collectif, etc.),
  • Rénovation des parties communes, etc.

C’est le syndicat qui est responsable de l’entretien des parties communes de l’immeuble. Cette responsabilité se traduit notamment par la mise en place d’un appel de fonds pour travaux, la sélection d’entreprises du bâtiment et l’encadrement administratif des travaux.

Ainsi, nos chantiers de rénovation de toiture ou de ravalement en copropriété sont le plus souvent à l’initiative du syndicat de copropriété, qui nous contacte pour obtenir un devis à présenter lors d’une assemblée générale.

À savoir : si vous cherchez une entreprise de travaux pour copropriété, n’hésitez pas à nous contacter. Nos équipes peuvent intervenir pour une estimation gratuite et sans engagement de vos projets de toiture, de ravalement, de surélévation ou d’isolation extérieure d’une copropriété.

Travaux en copropriété
Les travaux de copropriété portant sur les parties communes sont gérés par le syndicat de copropriété, et votés en assemblée générale.

La rénovation énergétique des copropriétés

Les travaux de rénovation énergétique sont de plus en plus fréquents, avec le fort investissement des pouvoirs publics dans le secteur.

On notera que la rénovation énergétique d’une copropriété fait bien plus souvent partie de travaux communs plutôt que de travaux privatifs. Et pour cause, la plupart des travaux de rénovation énergétique vont concerner les parties communes :

Les travaux privatifs se cantonneront souvent à l’isolation des murs par l’intérieur, ou par le changement du système de chauffage ou de production d’eau chaude (s’ils ne sont pas collectifs).

Dans une copropriété passoire thermique, il est important de prendre en compte les travaux d’isolation du bâtiment. Ces derniers s’avéreront d’ailleurs obligatoires lors des gros chantiers de ravalement ou de remplacement de la toiture.
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Les étapes de réalisation des travaux en copropriété

Quelle que soit la nature des travaux sur parties communes, la décision relative à des travaux en copropriété passe par des étapes bien précises :

  1. La mise à l’ordre du jour : les travaux doivent être discutés en assemblée générale, à l’initiative du syndicat ou d’un copropriétaire qui aura contacté le syndicat avec tous les éléments nécessaires.
  2. Le vote en assemblée générale : les travaux doivent être votés par les copropriétaires, selon les conditions fixées dans le règlement de copropriété.  Les majorités prises en compte peuvent varier selon la nature exacte des travaux. Pour permettre le vote, le syndicat doit présenter un ou plusieurs devis détaillés.
  3. La signature du devis : une fois les travaux votés, le syndicat de copropriété gère le contrat avec l’entreprise de travaux, dans les conditions indiquées sur le devis.
  4. La réalisation des travaux : le syndicat est tenu de vérifier à la bonne exécution des travaux, et prend en charge le suivi administratif du chantier jusqu’à la réception des travaux.

On notera que les syndicats de copropriété doivent désormais mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT) afin d’anticiper les chantiers de rénovation les plus importants sur parties communes.

Ce PPT doit notamment permettre la rénovation énergétique du bâtiment, pour permettre d’étaler les frais sur plusieurs années.
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Combien de devis pour travaux dans une copropriété ?

Pour conclure sur le sujet, on notera que le syndicat de copropriété peut être soumis de présenter plusieurs choix d’entreprises de travaux aux copropriétaires.

Pour cela, il est nécessaire que l’assemblée générale fixe les modalités de mise en concurrence (nombre de devis, montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire).

Ainsi, un syndicat de copropriété doit généralement présenter au minimum deux devis pour les travaux sur partie commune, afin de permettre un choix aux copropriétaires. Nul n’empêche au syndicat de présenter plus de deux devis de travaux en copropriété.

Attention néanmoins, la mise en concurrence n’est pas obligatoire si aucune résolution de mise en concurrence n’a été votée en assemblée générale.

Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur les travaux en copropriété. Vous cherchez un devis de ravalement ou de toiture pour votre copropriété ? N’hésitez pas à nous contacter pour une estimation gratuite et sans engagement.

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