Surélévation et loi ALUR à Paris

Surélévation loi ALUR à Paris

Les grandes villes comme Paris rencontrent actuellement une pénurie de logement et de foncier. Grâce à la loi ALUR sur la surélévation à Paris et ailleurs, les règles de surélévation de bâtiments ont été assouplies depuis 2014. En effet, cette loi a simplifié les procédures relatives aux surélévations de bâtiment en vue d’encourager cette pratique. Cette page vous en dit plus sur la loi en matière de surélévation d’immeuble et de maison, à Paris et dans les autres villes de France.

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Quand la construction en surélévation est-elle possible ?

Pour rappel, la surélévation d’une maison ou d’un immeuble consiste à ajouter un étage supplémentaire à un bâtiment. Bien évidemment, il s’agit de travaux complexes (voir ici) et coûteux, qui nécessitent différentes autorisations administratives, mais pas que.

Avant même de revenir plus en détail sur la loi ALUR et son impact sur la surélévation en France, rappelons que la faisabilité d’un projet de surélévation s’appuie sur différents critères bien précis :

  1. L’étape d’avant-projet est primordiale pour le bon déroulement de la surélévation à Paris. Celle-ci consiste à se renseigner sur toutes les règles d’urbanisme et de construction pour réaliser un projet conforme aux normes en vigueur. Il se peut que la surélévation soit interdite dans certaines communes, notamment si le PLU (Plan Local d’Urbanisme) limite la hauteur des immeubles.
  2. Sur le plan technique, le constructeur doit évaluer de manière précise l’état actuel du bâtiment. Il en est de même pour les impacts de l’ajout d’un ou plusieurs étages sur la structure existante. Le but est de déterminer la faisabilité technique du projet. Si les fondations d’un bâtiment ne permettent pas d’ajouter un étage, le projet sera bien évidemment avorté.
  3. Il convient également de recevoir l’autorisation des propriétaires et copropriétaires pour réaliser un projet de surélévation. L’étape suivante concerne la phase de concertation avec tous les copropriétaires pour valider l’ampleur de la surélévation et décider ensemble du choix d’aménagement.

Si la loi ALUR n’a pas forcément eu d’impact sur la faisabilité technique ou administrative d’une surélévation, elle a facilité l’accord des copopriétaires pour les projets de surélévation à Paris et dans les grandes villes de France.

La surélévation sous la loi ALUR

Quand on parle de loi sur la surélévation, la loi ALUR est généralement sur toutes les lèvres, et ce n’est pas un hasard. La loi ALUR, disponible ici, est un ensemble de texte voté en 2014 pour simplifier l’accès au logement et faciliter la rénovation urbaine. La loi ALUR remplace la loi du 10 juillet 1965, et a donc modernisé un certain nombre de contraintes.

Ainsi, la loi ALUR a facilité la surélévation d’un immeuble en copropriété grâce à différents éléments bien précis :

Droit de surélever en copropriété

La décision de surélévation d’une copropriété doit se faire à l’issue d’un vote en assemblée générale :

  • Avant la loi ALUR, la surélévation de bâtiment pour la création de nouvelles pièces à usage privatif ne pouvait être décidée que par un vote à l’unanimité des membres du syndicat.
  • Depuis 2014, la loi ALUR autorise la surélévation d’un immeuble à la majorité d’au moins deux tiers des voix de copropriétaires.

Désormais, l’ensemble des copropriétaires ne doit plus nécessairement accepter un projet de surélévation, ce qui simplifie leur acceptation par le syndicat de copropriété.

Pourquoi c’est important ? Avant la loi ALUR, seuls les projets de surélévation à l’initiative des copropriétaires du dernier étage avaient tendance à aboutir. Quand les surfaces créées ne profitaient pas aux occupants du dernier étage, ces derniers avaient en effet tendance à donner leur véto, et à empêcher la réalisation du projet.

La suppression du COS

Autre atout de la loi ALUR en faveur de la surélévation, cette loi a supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols. Ce dernier conditionnait l’obtention d’un permis de construire et pouvait empêcher certains projets de surélévation à Paris ou ailleurs.

En effet, à l’usage, le COS s’est avéré très limité pour la réalisation de certains projets d’urbanisation et d’agrandissement. Les législateurs ont réalisé qu’il empêchait de très nombreux projets d’urbanisation.

Grâce à la loi ALUR, cet outil ne prend plus effet, et les accords de permis de construire pour une surélévation sont ainsi plus nombreux.

Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

Si les copropriétaires du dernier étage n’ont plus le droit de véto sur un chantier de surélévation, la loi ALUR leur a tout de même confié un avantage par rapport aux autres copropriétaires.

Les copropriétaires situés en dernier niveau du bâtiment se voient octroyer le droit de priorité sur l’achat des surfaces créées :

  • Avant de conclure la vente d’un ou de plusieurs lots, le syndicat de copropriété doit notifier aux copropriétaires de l’étage supérieur son intention de vendre.
  • Il doit également indiquer le prix et les conditions de vente.
  • Les copropriétaires du dernier étage bénéficient des mêmes droits de priorité en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Cela signifie qu’un copropriétaire du dernier étage aura toujours l’opportunité d’acheter les surfaces créées au-dessus de son appartement.

À savoir : dans le cas d’une surélévation partielle d’un immeuble, le droit de priorité ne s’applique que pour les copropriétaires des appartements au-dessus desquels sont réalisés la surélévation.

Qui peut être à l’initiative d’une surélévation de maison ou d’immeuble ?

Si la loi ALUR facilite un projet de surélévation, la réalisation d’une surélévation d’immeuble reste un chantier très technique, dont la réalisation dépend de différents critères.

Qui peut décider la surélévation d’un appartement ou d’un immeuble ?

La décision d’un projet de surélévation à Paris ou ailleurs peut être à l’initiative de différents acteurs, à savoir :

  • Le propriétaire unique d’un immeuble entier : si un bâtiment n’est pas en copropriété, son propriétaire peut décider d’entamer un projet de surélévation. Les travaux de surélévation seront à sa charge et sous sa responsabilité.
  • L’ensemble des copropriétaires si l’immeuble est en copropriété : de ce fait, le syndicat de copropriété peut prendre en charge les travaux de surélévation et il devient ainsi maitre d’ouvrage. Il peut aussi décider de vendre son droit à construire à un promoteur tiers, qui deviendra le maitre d’ouvrage.
  • Le propriétaire d’un logement en copropriété situé en dernier étage : s’il désire agrandir son logement grâce à une surélévation d’appartement. En l’occurrence, le propriétaire demandeur deviendra maitre d’ouvrage et sera le seul copropriétaire à payer les travaux.

Une fois le propriétaire ou les copropriétaires décidés, la réalisation de la surélévation dépendra des résultats de l’avant-projet. Des contraintes techniques ou administratives peuvent en effet empêcher la réalisation du projet.

Qui peut empêcher la surélévation d’un bâtiment ?

Si vous envisagez de surélever un immeuble ou une maison, il faut savoir que la réalisation d’une surélévation peut être empêchée dans les cas suivants :

  • Refus de la copropriété : comme vu plus haut, 2/3 des voix des copropriétaires sont nécessaires pour accepter un projet de surélévation. Sans cette majorité aux deux tiers, le projet ne pourra pas avoir lieu.
  • Impossibilité technique : même avec accord des copropriétaires, une surélévation d’immeuble peut ne pas être possible. À l’issue d’une étude de faisabilité, on peut réaliser que l’immeuble est trop fragile pour recevoir un étage supplémentaire.
  • Refus de permis de construire : enfin, la mairie de votre commune peut refuser un projet de surélévation. Cela sera généralement dû à un non-respect des règles d’urbanisme locale (mitoyenneté, hauteur des bâtiments, matériaux utilisés, etc.).

Si vous décidez de réaliser une surélévation à Paris ou en Île-de-France, notez que DSD Rénov peut vous accompagner à chaque étape de votre projet. Nos architectes et notre bureau d’études en interne peuvent accélérer considérablement votre projet de surélévation en région parisienne.
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Surélévation à Paris : que dit la loi ?

Si la loi ALUR ne concerne pas uniquement la capitale, il faut comprendre que Paris est l’une des villes les plus touchées par un manque de logements. Ainsi, la surélévation à Paris a été largement encouragée, elle qui permet d’apporter de nombreux logements supplémentaires dans la capitale.

Quand peut-on surélever un immeuble à Paris ?

Depuis 2014, la surélévation à Paris est un procédé largement encouragé par la commune, notamment pour atteindre son ambitieux objectif de créer 10 000 logements par an.

Naturellement, surélever un immeuble à Paris nécessite de respecter la loi ALUR, comme partout ailleurs. Si seule une étude de faisabilité vous permet de vous assurer de la possibilité d’une surélévation, il est toujours intéressant d’examiner les immeubles attenant au vôtre.

Quand un immeuble à Paris a une hauteur inférieure aux immeubles mitoyens, il y a de fortes chances pour que sa surélévation soit envisageable. Les copropriétaires peuvent en effet théoriquement créer une surélévation et aligner le faîtage de cette dernière avec celui du bâtiment contigu.

À savoir : on estime que seuls 10 % des immeubles à Paris pourraient faire l’objet d’une surélévation. La réalisation d’une surélévation d’immeuble reste donc assez rare.

Quelles sont les règles d’urbanisme à Paris ?

Il est tout simplement impossible de savoir si un dossier de surélévation sera accepté dans une étude préalable du projet. Concrètement, l‘acceptation d’un permis de construire pour surélévation à Paris sera encadré par les éléments suivants :

  • L’aspect extérieur du bâtiment : le plan local d’urbanisme (PLU) vise à veiller à une cohérence architecturale et patrimoniale de la ville de Paris. Il peut ainsi empêcher l’utilisation de certains matériaux ou conditionner l’apparence d’une surélévation à Paris. Ce sera notamment le cas sur les bâtiments haussmanniens. Un projet de surélévation doit ainsi s’intégrer harmonieusement à l’existant.
  • Le gabarit : le PLU impose des règles de gabarit qui peuvent empêcher ou limiter un projet de surélévation. Les règles de gabarit varient en fonction de la parcelle du bâtiment, d’où la nécessité d’une étude au cas par cas.

Un chantier de surélévation à Paris comme ailleurs nécessite forcément de mobiliser un architecte ainsi qu’un bureau d’études. Si vous le souhaitez, DSD Rénov vous propose une prestation de A à Z pour surélever un immeuble à Paris et en Île-de-France.

Surélévation à Paris et loi ALUR

La loi ALUR a permis de simplifier les projets de surélévation à Paris. Mais cela reste des travaux complexes.

Quelles étapes pour la surélévation d’une copropriété ?

Vous l’aurez compris, les étapes d’une surélévation sont nombreuses, et ce chantier peut nécessiter plus d’une année entre sa conceptualisation et la livraison des travaux.

Concrètement, voici les étapes nécessaires à surélever un bâtiment à Paris comme ailleurs :

  1. Obtenir l’autorisation des copropriétaires ou propriétaires du bien immobilier.
  2. Budgétiser les travaux et prévoir les financements.
  3. Vérifiez la conformité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme en vigueur.
  4. Etudier les plans et le bâtiment pour vérifier la faisabilité technique de la surélévation.
  5. Réaliser les plans de surélévation en fonction des contraintes techniques et administratives.
  6. Obtenir un permis de construire pour la surélévation.
  7. Réaliser les travaux.

Concrètement, l’avant-projet d’une surélévation vise généralement à confirmer la possibilité technique, administrative et budgétaire du projet de surélévation. À l’issue de cet avant-projet, il peut arriver que la conclusion soit l’impossibilité de surélever l’immeuble. Auquel cas, les frais engagés dans l’avant-projet auront été dépensés à perte pour le syndicat ou pour le copropriétaire.
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Quel est le prix d’une surélévation ?

En dehors des règles d’urbanisme, une copropriété doit bien évidemment s’intéresser à la question du prix d’une surélévation. À titre informatif, le prix d’une surélévation à Paris est estimé entre 3000 et 4500 euros par mètre carré. Ainsi, une surélévation de 80 m² coûtera entre 240 000 et 360 000 euros.

Le coût d’une surélévation est conséquent… mais peut en réalité s’avérer être un excellent investissement. À titre de comparaison, le prix de l’immobilier à Paris est estimé entre 9500 et 12 200 euros par mètre carré.

La même surélévation à Paris apporterait donc un patrimoine immobilier estimé entre 760 000 et 976 000 euros. Autrement dit, la construction d’une surélévation de 80 m² à Paris pourrait permettre à un syndicat de copropriété de générer plus de 500 000 euros de profit.

Ainsi, il n’est pas rare qu’un chantier de surélévation à Paris soit l’occasion de rénover intégralement une copropriété ancienne. Naturellement, la surélévation sera nettement moins intéressante dans les communes où le prix de l’immobilier est bas.

Vous souhaitez estimer le prix d’une surélévation en Île-de-France ? N’hésitez pas à nous contacter pour vos projets de surélévation d’un immeuble ou d’une maison en région parisienne.

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