Surélévation appartement Paris : guide complet

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Qu’est-ce qu’une surélévation d’appartement ?

Comme son nom l’indique, la surélévation d’un appartement consiste à créer un étage au-dessus d’un appartement existant. Bien évidemment, ce luxe n’est possible que sur l’appartement du dernier étage d’un immeuble.

De manière générale, la surélévation d’un immeuble peut se faire de deux manières différentes :

• Une surélévation totale : créé un étage supplémentaire sur toute la surface du bâtiment. Ce peut être l’occasion de créer plusieurs nouveaux appartements dans une copropriété.
• Une surélévation partielle : consiste à surélever l’immeuble uniquement sur une partie. Il peut par exemple s’agir de transformer un appartement en duplexe, sans pour autant modifier les appartements voisins.

Les travaux de surélévation s’avèrent extrêmement techniques, puisqu’ils nécessitent de retirer la couverture de toit avant de bâtir un étage supplémentaire. Les fondations du bâtiment doivent être en mesure de supporter le poids ajouté par ce nouvel étage, et la nature du sol doit également permettre de tels travaux.

Enfin, une autorisation des services d’urbanisme est bien évidemment indispensable pour réaliser un tel projet.

À savoir : de par leur coût élevé, les travaux de surélévation ne sont réalisés que dans les grandes villes, à savoir celles où le prix de l’immobilier est suffisamment élevé pour que de tels travaux soient couverts (et très souvent dépassés) par la valeur immobilière générée par l’opération.

Qui peut réaliser la surélévation d’un appartement à Paris ?

Si vous vous intéressez à la surélévation d’un appartement parisien, la première étape est de savoir si vous êtes en mesure de réaliser de tels travaux.

Pour commencer, il faut comprendre que les travaux de surélévation peuvent uniquement être à l’initiative du propriétaire ou des copropriétaires de l’immeuble.

À savoir : la surélévation d’un immeuble au propriétaire unique sera plus simple, puisqu’elle ne nécessite pas, en toute logique, d’accord de la copropriété.

Surélever un immeuble en copropriété

Les travaux de surélévation doivent systématiquement être votés en assemblée générale de copropriété.

Une surélévation d’immeuble totale ou partielle doit être acceptée aux 2/3 des votes dans une copropriété. Si moins de deux tiers des copropriétaires est en accord sur un tel chantier, les travaux de surélévation ne pourront pas être réalisés.

Surélévation d’un appartement en duplexe

Si vous cherchez à surélever un appartement à Paris, la règle restera la même : un copropriétaire qui cherche à surélever son appartement aura besoin de l’accord des autres copropriétaires, sur une majorité de 2/3 des votes.

Autrement dit, si vous êtes le seul de la copropriété à avoir intérêt à réaliser de tels travaux, il y a de fortes chances pour que cela ne soit pas possible.

Pour faire pencher les votes en votre faveur, il parait intéressant de rappeler aux autres copropriétaires l’intérêt de tels travaux à Paris (voir plus bas sur cette page).

Surélévation et copropriétaires du dernier étage

Quand les travaux de surélévation d’un immeuble ne sont pas à l’initiative des copropriétaires du dernier étage, ces derniers gardent un statut à part dans le copropriété.

Comme ils sont les premiers impacts par les travaux, les copropriétaires du dernier étage ont le droit de priorité sur l’achat des surfaces créées au-dessus de leur propriété. Ainsi, le propriétaire d’un appartement du dernier étage peut profiter des travaux de surélévation pour surélever son appartement.

En revanche, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les copropriétaires du dernier étage n’ont plus le droit de véto sur de tels travaux.

Surélévation et PLU à Paris

En dehors des autorisations du syndicat de copropriété, et du caractère technique du projet, la surélévation d’un appartement à Paris doit respecter les règles d’urbanisme locales (définies dans le Plan Local d’Urbanisme, ou PLU). Bonne nouvelle : la commune de Paris est plutôt favorable à la surélévation, du fait de manque de logements dans la capitale.

Néanmoins, certaines règles d’urbanisme peuvent empêcher la surélévation d’un appartement à Paris. Ces lois peuvent notamment concerner :

• La hauteur maximale des bâtiments.
• Le gabarit et la limite de densité autorisée pour un bâtiment.
• Le caractère patrimonial du bâtiment.

Certains signes peuvent être des indices qu’une surélévation serait possible. Si votre immeuble à Paris est moins haut que les immeubles voisins, par exemple, il se pourrait qu’une surélévation soit possible.

D’autres signes peuvent au contraire limiter la probabilité d’une surélévation. Si votre bâtiment est ancien ou inscrit au patrimoine, il y aura très peu de chances qu’une surélévation soit possible.

Néanmoins, chaque dossier de surélévation à Paris doit faire l’objet d’une étude précise, car les règles d’urbanisme peuvent varier d’un quartier à l’autre. Une surélévation d’appartement à Paris doit quoi qu’il arrive être confiée à un architecte, qui sera à même d’étudier le PLU et les spécificités du quartier et du bâtiment.

À savoir : le site internet de la ville de Paris a une section complète dédiée au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville. Cliquez ici pour y accéder.

Demandez un devis gratuit pour une surélévation d’immeuble à Paris

Quels sont les intérêts d’une surélévation d’immeuble à Paris ?

Pour réaliser la surélévation d’un appartement à Paris, il est nécessaire de convaincre le syndicat de copropriété à réaliser les travaux.

Heureusement, il existe de nombreux atouts à faire surélever un immeuble à Paris :

• De meilleures performances thermiques : les travaux de surélévation sont l’occasion de refaire la toiture d’un immeuble et d’améliorer son isolation thermique. Or, jusqu’à 30 % des déperditions d’énergie se font par le toit. Surélever un immeuble est donc l’occasion d’améliorer son isolation thermique et phonique et d’offrir un meilleur confort global.
• Une amélioration du bâtiment : un chantier de surélévation est souvent l’occasion de travaux supplémentaires, comme le ravalement d’une façade, la pose d’un ascenseur ou la rénovation des parties communes. Il arrive que le copropriétaire du dernier étage propose de réaliser ce type de travaux à sa charge dans l’optique de convaincre les copropriétaires d’accepter sa surélévation d’appartement.
• La génération de revenus pour la copropriété : surélever un immeuble à Paris peut être une opération extrêmement lucrative. Les revenus générés par la vente des appartements créées peuvent ainsi permettre de payer des travaux de rénovation d’une copropriété en difficulté. Le syndicat peut également décider de revendre son droit de surélever.
• Une réduction des charges de copropriété : grâce à la construction de nouveaux logements et à l’apport de nouveaux copropriétaires, une opération de surélévation d’immeuble peut permettre de réduire les charges individuelles de copropriété.

Un syndicat de copropriété a donc généralement tout intérêt à accepter des travaux de surélévation à Paris ou en Île-de-France, dès lors que ces derniers sont possibles.

Comment se déroule un projet de surélévation d’appartement ?

Vous aurez compris qu’un chantier de surélévation d’appartement ne se fait pas du jour au lendemain, comme nous en avions déjà discuté ici.

Pour surélever un immeuble, vous allez devoir passer par les étapes suivantes :

1. Autorisation de la copropriété : en premier lieu, il est indispensable d’obtenir l’autorisation du syndicat de copropriété. Sans cet accord, les travaux de surélévation d’un appartement à Paris sont tout simplement impossibles.
2. Etude de faisabilité : par la suite, il faut confier une étude de faisabilité urbanistique à un architecte spécialiste de la surélévation à Paris. Ce dernier va réaliser une étude administrative, pour s’assurer que le PLU de Paris autorisera les travaux. Puis, il va réaliser une étude de faisabilité technique, pour déterminer si le bâtiment peut supporter la surélévation, et dans quelles conditions.
3. Demande de permis de construire : une fois la surélévation jugée possible, il est nécessaire de réaliser des plans de la future surélévation et de réaliser une demande de permis de construire. Mieux vaut confier le dossier de permis de construire à un spécialiste de la surélévation, qui sera le mieux à même de réaliser un dossier complet, et donc de recevoir une autorisation rapidement.
4. Réalisation des travaux : ce n’est qu’une fois le permis de construire obtenu que les travaux de surélévation d’appartement sont possibles et que la construction des nouveaux logements est réalisée.

Face à ces différentes étapes, un chantier de surélévation d’immeuble à Paris est souvent long à être mis en place. Il n’est pas rare qu’une année entière, voire plus, se déroule entre le début du projet et la livraison du chantier.

Prix de surélévation d’un appartement à Paris

Naturellement, la question du budget doit toujours entrer en compte dans la réalisation d’une surélévation d’appartement ou d’immeuble. Et en la matière, autant dire que les budgets sont plutôt élevés.

Coût d’une surélévation d’appartement au m2 à Paris

Naturellement, seule une étude préalable permet de connaître précisément le prix d’une surélévation d’immeuble à Paris. Et pour cause, ce dernier va dépendre des contraintes techniques et des matériaux utilisés.

En moyenne, on considère que le prix de surélévation d’un appartement à Paris se situe entre 3000 et 4500 euros par mètre carré. Une surélévation d’immeuble de 100 m² peut ainsi coûter entre 300 000 et 450 000 euros au total.

Dans certains cas, les frais liés à un chantier de surélévation peuvent atteindre jusqu’à 6000 euros du mètre carré (si on prend en compte des travaux complémentaires, l’installation d’un ascenseur ou encore la réfection des parties communes et de la cage d’escalier).

Rentabilité d’une surélévation à Paris

Si le budget d’une surélévation à Paris peut effrayer (lui qui se compte souvent en centaine de milliers d’euros), il est bon de comprendre que les travaux de surélévation à Paris sont généralement très intéressants du point de vue financier.

Et pour cause, le prix de l’immobilier au mètre carré à Paris atteint en moyenne 11 000 euros. Ainsi, les surfaces habitables créées grâce à une surélévation d’immeuble ont une valeur bien supérieure au prix de la surélévation. Grâce à la construction de nouveaux logements, un chantier de surélévation peut donc s’avérer très rentable en cas de revente des biens immobiliers créés.

Dans le meilleur des cas, un chantier de surélévation peut créer plusieurs milliers d’euros de bénéfice par mètre carré. Pour un investisseur privé, c’est donc une opération financière très attractive. À l’échelle d’un syndicat de copropriété, ce peut être une excellente manière de financer des travaux de rénovation importants.

Trouver un architecte spécialiste de la surélévation à Paris

Vous êtes à la recherche de spécialistes de la surélévation à Paris ? Voilà qui tombe bien, DSD Rénov peut prendre en charge tous vos projets de surélévation d’appartement à Paris et en Île-de-France.

Notre société de rénovation immobilière à Paris vous propose un service de surélévation clé en main :

• L’un de nos architectes est spécialement attribué à votre projet de surélévation, pour déterminer sa faisabilité.
• Notre bureau d’études en interne réalise rapidement l’étude de faisabilité technique et administrative de votre projet.
• Nous réalisons les plans de surélévation d’un immeuble sur mesure, et préparons le dossier et le dépôt du permis de construire.
• Nous mobilisons nos artisans compagnons couvreurs, charpentiers, maçons, spécialistes de l’isolation et du patrimoine pour la réalisation de votre projet. Nous réalisons aussi bien des surélévations ossature bois que des surélévations maçonnées ou à ossature métallique.

Si vous êtes à la recherche d’un devis de surélévation d’appartement ou de maison à Paris et en Île-de-France, n’hésitez pas à nous contacter par téléphone ou grâce à notre formulaire en ligne.