La réfection de toiture en copropriété est un chantier relativement rare, mais qui nécessite un budget conséquent. Dès lors, il est important de bien connaître et anticiper les étapes de rénovation de toiture d’un immeuble en copropriété. Notre entreprise de couverture spécialisée vous indique justement toutes les étapes d’un tel projet. Que vous soyez copropriétaire, président ou membre du conseil syndical, découvrez les différentes étapes à suivre pour la rénovation de votre couverture de toit.
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Quand entamer la réfection d’une toiture d’immeuble ?
Que vous soyez copropriétaire ou futur copropriétaire dans un immeuble, il est toujours impératif d’anticiper d’éventuels travaux de couverture et de savoir quand refaire sa toiture. Et pour cause, la rénovation complète d’une toiture d’immeuble représentera toujours une somme importante pour les copropriétaires.
Quand faut-il changer la toiture d’un immeuble ?
À titre purement indicatif, on considère que la rénovation d’une toiture d’immeuble est généralement réalisée tous les 30 à 70 ans, en fonction du type de toiture.
Les toits plats doivent parfois être changés plus régulièrement encore, tandis que les toitures en zinc dépassent parfois le siècle.
En conséquence, mieux vaut faire régulièrement entretenir une toiture qui a plus de 30 ans, afin de vous assurer de son bon état général, et d’anticiper un chantier de remplacement complet. Un entretien annuel ou biennal de la toiture vous permettra de prolonger la durée de vie de la toiture, et d’anticiper des infiltrations ou la nécessité d’un remplacement.
Bon à savoir : dans l’idéal, mieux vaut remplacer une toiture ancienne avant que celle-ci ne commence à souffrir d’infiltrations d’eau. En effet, laisser une couverture se dégrader peut mettre en danger votre immeuble. En plus d’entraîner des infiltrations d’eau de pluie dans certains appartements, une fuite de toiture peut abîmer durablement votre charpente, et augmenter le risque de champignons sur la charpente. Or, le coût de réfection d’une toiture peut aller jusqu’à doubler quand le chantier nécessite de refaire la charpente !
Les signes d’usure de la toiture
Si vous vous apprêtez à acheter un bien en copropriété, il paraît intéressant d’étudier l’état de la toiture pour anticiper d’éventuels coûts.
Concrètement, différents signes peuvent vous alerter quant à la nécessité de rénover la toiture :
- L’état de la couverture : si la couverture est ancienne, dépareillée (tuiles ou ardoise de couleurs différentes, signes de réparations partielles) abîmée (tuiles manquantes ou cassées) ou couverte de mousse, cela peut indiquer un besoin de rénovation.
- L’état des zingueries et points singuliers : l’état des points singuliers de la toiture (zingueries, chéneaux, descentes de gouttière, faîtage, arêtiers, etc.) est également un indice. Si les zingueries ont déjà été réparées ou remplacées, ou si vous remarquez des altérations qui ne sont pas d’origine, cela peut indiquer que le toit est vieillissant et a besoin d’entretien .
- L’âge de la toiture : la date du précédent remplacement de toiture reste un indicateur précieux. Si vous savez que votre couverture a plus de 40 ans, il y a des risques que celle-ci doive être remplacée dans les années à venir.
- Les fuites de toiture : des fuites de toiture sont bien évidemment un indice fort d’une nécessité de réparer ou de rénover la couverture. La présence de fuites est souvent le signe d’un manque d’entretien ou d’une vétusté du toit. Si les fuites sont issues de la couverture, elles indiquent très souvent une nécessité de réaliser une réfection de toiture complète.
Une copropriété se doit de tenir un registre d’entretien, qui contient notamment les comptes-rendus de travaux.
Si une couverture de toit a déjà reçu différentes interventions, ou si elle nécessite régulièrement des réparations, mieux vaut envisager une réfection complète de la toiture.
Bon à savoir : dans la suite de cet article, nous détaillons pour vous les principales étapes d’un chantier de toiture dans une copro. Si vous cherchez une vision plus générale des travaux de toiture en copropriété, n’hésitez pas à consulter notre dossier complet sur le sujet.
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Les étapes de réfection d’une toiture en copropriété
Si vous avez l’habitude des travaux en copropriété, vous n’êtes pas sans savoir que ces derniers doivent forcément passer par certaines étapes bien précises.
Sur un chantier aussi ambitieux que le remplacement d’une toiture, quelle que soit sa nature, il est évident que votre projet exigera de respecter certaines procédures.
Tout comme il faut passer par certaines étapes pour un ravalement en copropriété, voici les principales démarches à suivre pour une rénovation de toiture sur un immeuble en copro :
L’expression du besoin de réfection de toiture
Tout projet de rénovation de toiture débute évidemment par l’expression du besoin.
La nécessité d’une rénovation de toiture en copropriété devra être décidée en assemblée générale, et souvent motivée par une raison bien précise :
- Sur conseil du syndic : si ce dernier prend en charge l’entretien régulier de la couverture. Votre syndic devrait idéalement anticiper un chantier de réfection, et alerter la copropriété. Cette alerte peut par exemple se faire suite à un diagnostic réalisé par un couvreur ou par l’architecte de la copropriété.
- Suite à une intervention sur la toiture : il n’est pas rare que les travaux de toiture soient décidés suite à une visite d’entretien ou à de petites réparations de la toiture. Si le couvreur qui intervient sur votre toit vous alerte sur sa vétusté, il peut être intéressant de voter les travaux.
- Suite à un désordre : dans le pire des cas, le chantier de couverture peut être décidé lors d’une assemblée générale extraordinaire, et suite à des infiltrations d’eau dans la toiture ou à un accident (chute d’arbre, tempête, etc.). Les travaux seront alors urgents, afin de limiter les dégâts liés à une infiltration d’eau.
Pour des raisons évidentes, mieux vaut anticiper le changement d’une couverture, afin d’éviter de devoir faire les travaux en urgence.
Remplacer la toiture avant qu’elle ne soit plus étanche vous laissera davantage de temps pour comparer les devis et les solutions techniques, et permettra d’éviter les dégâts supplémentaires et les coûts qui leur sont liés (réparation ou remplacement de la charpente, réparation intérieure suite à un dégât des eaux, etc.).
La préparation du projet de rénovation du toit
Une fois le besoin de réfection de toiture décidé en assemblée générale, il peut être nécessaire d’accorder une certaine attention à l’encadrement technique du projet.
Une rénovation de toiture d’immeuble peut parfois faire l’objet d’un cahier des charges techniques, qui détaille point par point :
- L’état de la couverture et de la charpente,
- La nature exacte de la rénovation (totale ou partielle),
- Les solutions techniques choisies (type d’isolation de la toiture, choix de la couverture, etc.),
- Les diagnostics de la toiture (amiante, plomb, termites, etc.),
- Les éventuels travaux annexes (trappe d’accès, fenêtres de toit, rambardes de sécurité, etc.).
Ce cahier des charges est généralement réalisé par l’architecte de la copropriété, ou par un maître d’oeuvre. Il prendra par exemple la forme d’un CCTP (cahier des clauses techniques particulières) ou d’un DCE (dossier de consultation des entreprises).
Ce document peut alors être transmis aux entreprises de toiture, ce qui leur permet de préparer leur devis sur une base commune. Ceci assure une comparaison pertinente des différentes estimations.
Bon à savoir : en réfection de toiture, le cahier des charges sera particulièrement important sur les projets complexes (toit avec amiante, charpente fortement dégradée, grande surface de toit, toiture de monument historique, etc.). Sur un projet de toiture sans grande particularité, et dans une copropriété bénévole, il est fréquent que les travaux soient estimés sans ce document.
L’étude budgétaire pour la rénovation du toit
Après la réalisation d’un cahier des charges techniques (si nécessaire), la copropriété peut s’attaquer à l’étude des prix, afin de planifier le coût de l’opération.
La préparation du budget se fera à partir de l’étude de différents devis d’entreprises de toiture. Ces dernières peuvent être consultées :
- Par le syndic, qui est tenu de présenter au moins deux offres commerciales différentes pour la rénovation de la couverture.
- Par la copropriété, dans le cas d’un syndic bénévole, ou si les membres du conseil syndical souhaitent challenger les offres proposées par le syndic.
L’intérêt d’un cahier des charges techniques est que les devis partiront sur une base commune (même type de couverture, même isolation, mêmes travaux, etc.).
Une fois encore, une copropriété qui s’y prend suffisamment en amont aura plus de temps pour étudier et comparer les offres des entreprises de couverture, et choisir les solutions techniques les mieux adaptées à ses besoins. Voilà pourquoi la réfection d’une toiture d’immeuble doit de préférence être réfléchie avant qu’elle ne soit absolument nécessaire.
Le choix du couvreur et les démarches administratives
Après la réception de différents devis de toiture, le choix d’un artisan couvreur sera réalisé en assemblée générale.
Le choix de l’entrepreneur peut porter sur différents critères techniques et financiers :
- Montant total du devis,
- Qualité de la proposition technique,
- Pertinence de l’offre,
- Réputation de l’entreprise, etc.
Si le projet est encadré par un architecte ou par un maître d’oeuvre, ce dernier pourra accompagner les copropriétaires dans la recherche et le choix d’un professionnel.
Par la suite, il sera nécessaire de prendre en charge les démarches administratives. La réfection d’une toiture exigera souvent une demande d’échafaudage en mairie, ainsi peut-être qu’une déclaration préalable de travaux.
Les démarches administratives peuvent être réalisées au choix par la copropriété, par l’architecte/maître d’oeuvre ou encore par l’entreprise de toiture qui prend en charge le chantier.
Bon à savoir : certains chantiers exigent des démarches complémentaires, notamment en cas de présence d’amiante (toitures en fibrociment, par exemple). De même, tous les projets qui modifient l’aspect de la toiture (nouvelle couverture, pose de fenêtres de toit, etc.) exigeront au moins une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
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La réfection de la toiture
Une fois les demandes d’urbanisme demandées et le projet validé, le chantier de toiture en lui-même va pouvoir démarrer.
Les étapes de rénovation d’une toiture seront les suivantes :
- Pose de l’échafaudage,
- Dépose de l’ancienne couverture et mise en gravats,
- Isolation de la toiture,
- Pose du pare-vapeur et du support de couverture,
- Pose de la nouvelle couverture,
- Zingueries et finitions de la toiture,
- Dépose de l’échafaudage.
La rénovation complète d’une toiture d’immeuble nécessite généralement plusieurs semaines, voire plusieurs mois de travail. À la suite, la réception du chantier permettra de valider la réalisation du projet.
Bien évidemment, la nature exacte du projet dépendra toujours du type de toiture (zinc, tuiles, ardoise, tuiles plates, etc.) et des spécificités du chantier (type d’isolation, contraintes techniques, chantiers complémentaires, etc.).
Quel budget pour la rénovation de toiture d’un immeuble ?
Vous avez désormais une vision plus complète des différentes étapes d’une rénovation complète de toiture en copropriété. Reste bien évidemment à vous intéresser au prix de rénovation d’une toiture d’immeuble.
En la matière, on considère que le prix de réfection d’une toiture en copropriété oscille très souvent entre 2500 et 8000 euros par copropriétaire.
Cependant, ce budget peut varier en fonction de nombreux critères :
- Surface totale de la couverture,
- Type de toiture à rénover,
- Nombre de lots de la copropriété,
- Travaux annexes (désamiantage, rénovation de charpente, etc.).
La seule manière de disposer d’informations précises sur le coût de rénovation d’une toiture d’immeubles sera de consulter une ou plusieurs entreprises de couverture, en leur présentant le cahier des charges techniques du projet.
Naturellement, le syndic professionnel peut accompagner la copropriété dans ce type de chantier.
Si vous cherchez une société de couverture à Paris ou en Île-de-France, sachez que DSD Rénov peut vous accompagner dans tous vos projets de réfection de couverture en copropriété.
N’hésitez pas à nous contacter pour demander gratuitement votre devis de toiture sans engagement, partout en région parisienne.
